Rappel du
concept de l’usufruit et de la Nue-Propriété :
L' usufruit
est
le droit de se servir d'un bien (habiter
une maison, utiliser du mobilier…) ou d'en percevoir les revenus (par exemple
encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes), sans pour autant s'en
dessaisir. (wikipedia). En d’autres termes vous ne possédez pas le bien mais
vous avez le droit d’en jouir. C’est à dire d’y vivre ou de le louer.
La nue-propriété
se traduit
par le fait de posséder un bien, immobilier ou financier. Dans le contexte de
la nue-propriété, le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien,
appelé l'usufruit. En d'autres termes, le nu-propriétaire n'a
pas le droit d'utiliser le bien pour ses propres besoin (occupation des lieux)
et n'en reçoit pas les fruits (location et perception des loyers), il en
détient seulement les murs (lorsqu'on parle d'un bien immobilier) (wikipedia).
En d’autres termes la Nue-Propriété est le complément exact de l’usufruit.
Ainsi : Usufruit + Nue-propriété
= Pleine propriété
L’investissement
en Nue-Propriété, qu’est-ce que c’est ? En quoi cela consiste-t-il ?
Des sociétés spécialisées proposent ce type d’investissement.
Le principe consiste à vendre des biens en démembrement. C’est à dire L’usufruit
d’une part et la Nue-Propriété d’autre part. Ce type de montage se fait généralement
sur des biens neufs (VEFA). L’usufruit est généralement vendu à des bailleurs
institutionnels. Attention quand l’on dit bailleur institutionnel, on ne parle
pas de HLM. Les biens vendus en Nue-Propriété sont généralement des biens destinés
aux bénéficiaires du 1% logement, les résidences de fonctionnaires ou les
offices publiques de l’habitat dont les critères d’acceptation de dossier sont
soumis à des barèmes allant jusqu’à 70 000 Euros de revenu/an. Les
bailleurs institutionnels ont une mission de service public en prenant l’usufruit
des biens et en répondant à une demande de logement dans les zones où le marché
immobilier est dit tendu. De l’autre côté est vendu la Nue-Propriété à des investisseurs
privés. Principalement des particuliers.
Quels sont
les avantages de ce type d’investissement ? Produit totalement défiscalisé ?
Lorsque vous faites un investissement en Nue-Propriété, vous
achetez la Nue-Propriété en moyenne 60% de la valeur de la pleine propriété et
vous récupérez l’usufruit au bout de 15 ans gratuitement. Toute l’astuce repose sur le fait que la
récupération de l’usufruit représente environ la somme des revenus locatifs qui
auraient été perçus pendant la même période si le bien avait été acheté en
pleine propriété. En effet, comme il n’y a pas perception des revenus locatifs pendant
la période et que la récupération de l’usufruit n’est pas fiscalisée, vous percevez
en fait la somme de tous les revenus locatifs en une fois et non-imposée.
En d’autres termes, l’investissement en Nue-Propriété
consiste à investir en acceptant le fait de ne pas toucher de revenus locatifs pendant
15 ans et tout percevoir uniquement au bout des 15 ans en une fois (sous
forme d’usufruit). En contrepartie la
somme de ce loyer n’est aucunement fiscalisée. Un avantage non négligeable car
il permet d’éviter l’imposition des revenus locatifs : TMI à 20% et CSG
CRDS à 17.2% ou prélèvement de solidarité de 7.5%.
Les
autres avantages fiscaux :
-Ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI
(impôt sur la fortune immobilière)
-La taxe foncière est à la charge de
l’usufruitier
-Si l’investissement est fait à crédit,
possibilité de reporter les intérêts d’emprunt sur des revenus locatifs déjà
existants et cumulables pendant 10 ans
-Hors plafonnement global des niches fiscales
L’investissement
en Nue-Propriété : effet de levier
L’investissement en Nue-Propriété permet d’investir dans des
biens immobiliers
avec une mise initiale plus faible que la valeur du bien dans
laquelle vous investissez. En moyenne la Nue-Propriété représente 60% de la valeur
du bien. Ainsi vous bénéficiez d’un effet de levier de 40%. Effet de levier qui
présente l’avantage de ne pas impliquer de coût puisqu’il n’y a pas d’intérêt d’emprunt
comme pour un effet de levier provenant d’un financement immobilier.
Pas de
loyer impayé :
Effectivement, comme nous l’avons vu plus haut, lors de la
période de Nue-Propriété, il n’y a pas de loyer. Cela annule par force des choses
la problématique liée aux risques de loyers impayés.
Aucune
gestion et charge :
Durant toute la durée de la Nue-Propriété toutes les charges
sont totalement exclusivement supportées par l’usufruitier : Impôts,
taxes, risques locatifs. Les petites et grosses réparations sont supportées par
l’usufruitier articles 605 et 606 Cciv.
Une fois
que vous récupérez le bien au terme de l’usufruit, que se passe-t-il ?
Il y a trois possibilités :
-Vendre le bien
-Occuper le bien
-Louer le bien
Dans ce cadre, l’usufruitier est soumis à un cadre légal :
-Obligation de l’usufruitier de remettre le bien
en état avant la fin de l’usufruit. C’est une obligation contractuelle
de la notice descriptive qui est annexé au contrat de vente.
-Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires
sont automatiquement échus le jour de l’extinction de l’usufruit
-Les Nue-Propriétaires sont autorisés 6 mois
avant l’extinction de l’usufruit à donner congé au locataire pour vendre ou
occuper eux même l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en
proposant un bail Loi 89 au locataire en place.
-Au cas où le locataire, relevant toujours des plafonds
de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruit à
l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de
son parc. Loi ENL de 2006.
Pour conclure l’investissement en Nue-Propriété
, en échange d’accepter
le fait de ne pas recevoir les revenus locatifs immédiatement, vous permet d’investir
dans un produit vous évitant la fiscalité des revenus locatifs, la gestion du bien,
les taxes, le risque de loyer impayé pendant une durée moyenne de 15 ans. Par ailleurs grâce à la loi ENL et les
obligations contractuelles vous récupérez au bout de 15 ans un bien remis en état
à louer, à vendre ou à habiter.
