- Le prix
immobilier :
Le choix est parfois tout
naturellement accès sur le prix. Les prix moyens étant en effet plus élevés
dans l’immobilier neuf.
Le prix moyen d’un logement
ancien en France est de 2 500 €/ m2. Bien évidement des disparités
existent selon les régions. La valeur moyenne d’un appartement ancien à Paris
est de 10 276 €/ m2, suivi par Lyon et Bordeaux à 4 500 €/ m2. Dès
lors que l’on s’éloigne des métropoles, les prix baissent.
Parallèlement, selon la
Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), dans l’immobilier neuf le prix
moyen affiche presque le double. Le prix moyen du neuf en France se situe
autour de 16 750 €/ m2 en Ile-de-France suivi par Lyon et Bordeaux à
9 152€/ m2 et 7 890€/ m2 respectivement.
L’accès à une offre plus
importante de biens situés en centre-ville, rend les recherches dans l’ancien
plus faciles et donc plus concurrentielles ce qui justifie cette différence de
prix au mètre carrés. Mais cette différence sur le prix d’achat se rattrape
souvent à l’usage.
- Les frais
de notaire :
L’un des premiers avantages à acheter un bien neuf
réside dans le fait que les frais d’acquisition (ou frais
de notaire) sont réduits et moins élevés que pour un achat dans l’ancien. Ils
représentent 2 à 3% dans le neuf contre 7 à 8% dans l’ancien.
Certaines communes la taxe
foncière est exonérés pour les logements neufs pendant deux ans. Certaines
spécificités ici sont importante, comme l’obligation d’adresser la déclaration
au centre des finances publiques du lieu de situation du bien avant le 1er
janvier de la 1ère année pour laquelle l’exonération est applicable.
- Les
charges de copropriétés et les frais d’entretien :
L’avantage d’acheter un petit
appartement dans l’ancien en plein centre-ville est le prix. Cependant
avez-vous évalué les charges de copropriété et les frais d’entretien ?
En investissant dans l’ achat immobilier neuf
, vous
bénéficiez des derniers matériaux et dernières réglementations thermique
(RT2012). Cela confère au bien immobilier neuf des qualités énergétiques
indéniables et vous permet de profiter de plus faibles charges. Ainsi sur le
long terme, ces bonnes performances énergétiques assurent des économies. Par
exemple, le chauffage pour un bien neuf affiche une performance énergétique
moyenne de 57,5 kWh d’énergie primaire par m2 / an contre plus de
150 kWh/ m2 / an pour un bien ancien. "Un logement construit
dans les années 70 consomme entre 5 et 6 fois plus d’énergie pour le chauffage
et la production d’eau chaude. " souligne Franck Vignaud -Directeur du
Laboratoire de l’Immobilier.
Un bien neuf jouit également
d’une garantie décennale (10 ans) sur le gros œuvre : elle s’attache aux
éléments structurels comme la toiture, les fondations …, et d’une garantie
biennale (2ans) : elle concerne les éléments techniques tels que les
portes ou les ascenseurs. A partir de la livraison de l’immeuble, ces garanties
sont dues et vous n’avez donc pas de travaux à prévoir. En effet le
constructeur vous garantit un parfait achèvement du logement. Une garantie
pendant 10 ans qui couvre les réparations importantes et une garantie pendant 2
ans qui couvre le fonctionnement des équipements (robinets, volets, porte
etc…).
Autre intérêt, on peut
personnaliser son logement et parfois modifier l’agencement des pièces. Il y a
aussi souvent des places de parkings ce qui n’est pas le cas dans de vieux
immeubles.
Contrairement à un bien neuf,
lorsque vous achetez dans l’ancien, les réparations sont à prévoir. Vous devez
anticiper la réalisation de gros travaux comme la toiture, la chaudière etc… et
les petites réparations (robinets, peinture etc..) qui peuvent parfois peser
dans votre budget.
- Rendement
locatif et économie d’impôt :
En termes de rendement
locatif, l’ancien a plus de rentabilité mais il demande une bonne connaissance
du marché et une implication personnelle. De plus l’inconvénient majeur est que
l’on a plus d’impôts à payer (revenus fonciers, tranche marginale d’impôt et
CSG).
La France offre une multitude de dispositifs
de défiscalisation immobilières : LMNP, Scellier, Duflot, Borloo, Robien … Les non-résidents et expatriés
sont exclus de la grande majorité des
dispositifs de défiscalisation.
L’avantage principal d’un
achat neuf est la réduction d’impôt importante sous réserve de vous engagez à
le mettre en location. En effet, la loi Pinel prévoit des avantages fiscaux aux
biens immobiliers neufs dédiés au locatif.
Pinel :
Le Pinel par exemple est dédié
aux résidents fiscaux français. Cependant pour les investissements réalisés à
compter du 1er janvier 2019, les résidents en France au jour de
l’investissement conservent la réduction d’impôt pour les périodes au titre
desquelles ils sont non-résidents ou expatriés. Cette règle est valable qu’il
s’agisse d’un investissement en nom propre ou via une SCI. Le dispositif ne
donne pas lie à un remboursement mais à une réduction sur l’impôt sur le revenu
dû en France. En ce qui concerne les investissements réalisés antérieurement,
les non-résidents et expatriés perdent le bénéfice de la réduction pendant la
durée durant laquelle ils sont non-résidents.
Censi-Bouvard (LMNP) :
Le transfert du domicile
discal hors de France pendant la durée de l’engagement de location ne remet pas
en cause la réduction d’impôt. Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel)
permet à l’investisseur de procéder à des amortissements et de passer toutes
les dépenses (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais
d’agence…) en déficit. Ce dispositif permet à l’investisseur une allocation des
revenus locatifs à 100% au remboursement du crédit ou l’épargne puisqu’il verra
sa base de revenus locatifs imposable ramenée à 0 € pendant 10 ans.
- Délais
d’achat et de livraison :
Dans l’ancien, le délai en
moyenne entre la signature du compromis de vente et l’emménagement est de 4 à 5
mois. En revanche, dans du neuf, le délai d’attente est beaucoup plus
important, en moyenne entre 12 à 18 mois de la signature du contrat de réservation
et l’emménagement.
Certains aspects sont
également à anticiper, comme aux retards dans la commercialisation et/ou la
livraison du bien. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, environ
30 000 logements bloqués en France. Cependant, certains promoteurs
proposent des garanties en cas de retard, sous forme d’indemnisation.
- Neuf ou ancien : Que
choisir ?
En conclusion,
investir dans un bien neuf est en effet légèrement plus chers que dans
l’ancien, mais il offre des garanties solides (décennale, biennale) et des
normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie. En plus des
économies sur les frais de notaires et les charges de copropriétés.
Pour
faire un bon investissement, il faut penser à la revente. Effectivement, dans
le neuf la projection est plus difficile, mais il est important de se
renseigner au préalable sur les futurs projets urbains (emplois, commerces …)
et avoir une idée sur l’environnement ou l’opération résidentielle va voir le
jour. Une étude pertinente du marché est nécessaire.
Enfin,
investir également dans une ville que l’on connaît est un plus non négligeable.
