Investissement immobilier – LMNP

Service de chasse immobilière et d'investissement immobilier locatif – LMNP

pour non-résidents et expatriés


Service de chasse immobilière dédié aux non-résidents et expatriés en investissement LMNP 


Conscient des problématiques des expatriés et des non-résidents à mettre en place des projets d'investissement locatif, Crédit International a développé un savoir faire de chasse immobilière entièrement dédié aux non-résidents et expatriés.  Recherche de biens sur la base des critères des clients, gestion des documents administratifs, process d'achat et procuration , suivi des travaux jusqu'à la livraison du bien prêt à être loué. Retrouvez ci-dessous nos projets déjà réalisés ainsi que les chiffres. N'hésitez pas à contacter notre équipe pour toute question.

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Découvrez notre dernier webinaire du 05/03/2024 sur le thème : L'investissement immobilier pour les non-résidents et expatriés en 2024

Les projets déjà réalisés


14 avenue de la république 92 000 Nanterre 

Prix d'achat :                               137 000 Euros     

Surface Carrez :                        29 mètres carré 

Loyer/mois :                                        850 Euros

Rentabilité brute :                                    4.93%

Rentabilité locative :                               6.87%

Cash-Flow :                                     110.74 Euros         Coût global :                                 206 728 Euros

Tous les chiffres du projet

 L'appartement :


Bien immobilier dans un petit immeuble à Nanterre au 1er étage. Le bien est actuellement un T2.

 

Le bien possède 29m2 ce qui en fait un prix au m2 à 4 724€/m2

Le bien a nécessité des travaux généraux et une réorganisation complète. 

 

Il est sorti à 137 000€.

  

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13 rue Leon Blum 92110 CLichy

Prix d'achat :                                       230 000 Euros  Surface :                                             32 mètres carré

Loyer :                                                       1 200 Euros  Rentabilité :                                                        5.78%

Cash-Flow :                                                  125 Euros  Coût global :                                         294 200 Euros

Tous les chiffres du projet

 

L'appartement :

Il est situé au 3eme étage sur cour ce qui le rend très calme

Le bien est actuellement un T2, mais nous avons la possibilité de le repenser pour améliorer l'organisation 

 

Le bien possède 32,52m2 ce qui en fait un prix au m2 à 7072€/m2

Le bien nécessite quelques travaux de peinture ou une réorganisation complète. 

 

Il est sorti à 230 000€.

  

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173 rue Lecourbe 75015 Paris

Prix d'achat :                                      220 000 Euros  Surface :                                            28 mètres carré

Loyer :                                                      1 200 Euros  Rentabilité :                                                       6.04%

Cash-Flow :                                                  104 Euros  Coût global :                                        300 180 Euros

Tous les chiffres du projet

 

L'appartement :

 

Il est situé au RDC  sur cour ce qui le rend très calme

Le bien est actuellement un T2, mais nous avons la possibilité de le repenser pour améliorer l'organisation 

 

Le bien possède 28m2 carrez mais 36m2 au sol

Le bien nécessite quelques travaux de peinture ou une réorganisation complète. 

 

Il est sorti à 220 000€ soit un prix de 7857€/m2

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83, rue du  Faubourg Saint-Martin 75010 Paris

Prix d'achat :                                       265 000 Euros  Surface :                                            35 mètres carré

Loyer :                                                       1 300 Euros  Rentabilité :                                                        5.43%

Cash-Flow :                                                    12 Euros  Coût global :                                         350 660 Euros

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 L'appartement :


Il est situé au 3eme étage sur cour ce qui le rend très calme

Le bien est actuellement un T2, mais nous avons la possibilité de le repenser pour améliorer l'organisation 

 

Le bien possède 29,54m2 ce qui en fait un prix au m2 à 9444€/m2

Le bien nécessite quelques travaux de peinture ou une réorganisation complète. 

 

Il est sorti à 279 000€. Nous pourrions réaliser une négociation sur le prix à 265 000€

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Est-il toujours intéressant d’investir dans l’investissement locatif en 2024 ?


Le marché immobilier connaît depuis quelques années de nombreux rebondissements notamment dû aux différentes actualités économiques récentes : inflation, reprise économique, politique de la BCE, taux de crédit, etc …. . Qu’en est-il en mars 2024 ? Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif ?


Les taux de crédit immobilier, acteurs majeurs du marché immobilier :


Le principal facteur qui a joué ces derniers mois sur le marché immobilier est sans surprise le taux de crédit immobilier. Les taux de crédit sont eux-mêmes impactés par le niveau de l’inflation. En effet,  l’inflation qui est apparue en France et en Europe courant 2021, notamment à cause de la guerre en Ukraine, a entraîné une brusque montée des prix des matières premières et une contagion des prix de manière générale en Europe. Cette inflation a créé une réaction en chaîne puisque la BCE a dû alors appliquer une  politique de remontée des taux directeurs qui elle-même impacte directement le niveau de taux de crédit immobilier. En résumé,  il y a un lien très fort et contre-intuitif entre l’inflation et la baisse du prix de l’immobilier. En effet l'immobilier s’achète en grande partie à crédit, ainsi  la  remontée des taux de la BCE a un effet quasi direct sur les taux d’intérêt d’emprunt et donc sur les prix de l’immobilier.






En 2022 et 2023, les taux de crédit ont augmenté chaque mois de plusieurs points de base, passant en quelques mois de taux de moins de 2%, à des taux au-delà des 4%. 

Début 2024, l’inflation commence à être derrière nous et la BCE a mis un frein  à sa politique de montée des taux directeurs. Les taux de crédit commencent enfin à diminuer légèrement en repassant en dessous des 4%.  De nombreux acteurs du marché annoncent que les taux de crédit immobilier risquent de diminuer encore sur l’année.


Le marché de l’immobilier :


Après avoir connu des années records de volume de transaction depuis plusieurs années  et jusqu'en 2022, le marché immobilier connaît depuis la montée des taux de crédit, un changement de cap complet. Selon l’indice des prix notaire-Insee, les prix de l'immobilier en France entre le 3e trimestre 2022 et le 3e trimestre 2023 ont baissé de 5.3% en Ile de France. Le niveau de volume de transaction en novembre 2023 sur un an était de 885 000, des niveaux égaux à ceux de 2017. Au début 2024, la baisse sur un an a atteint près de 20%. Le volume de transaction de 2023 est de 255 000 de moins que le volume de 2022.


D’après les indicateurs, sur Paris les prix au mètre carré des appartements ont baissé  sur un an à février 2024 de 7%. Et de 8.7% en petite couronne et 6.4% en grande couronne.

Les perspectives pour 2024,  d’après le baromètre  de “meilleurs agents”, le marché immobilier devrait encore baisser courant 2024.  Sur toute la France, ils anticipent une baisse de 4% sur l’année. 









Quoi qu’il en soit, le marché dépendra comme en 2023 de l'évolution des taux de crédit. Si l’inflation continue à diminuer alors la portique de la BCE s’assouplira encore certainement et pourrait faire baisser à nouveau les taux de crédit. On le constate déjà d'ailleurs, puisque les taux de crédit ont déjà effectué un réajustement à la baisse qui pourrait avoir un impact positif sur le marché de l’immobilier et donc refaire monter les prix fin 2024 voir début 2025.


La période est-elle propice à l’investissement locatif  ?


En ce début 2024, on constate une baisse des taux d'intérêt de crédit réduisant ainsi le coût du crédit et améliorant la rentabilité d’un potentiel investissement locatif. En parallèle, on sort d’une période de plus d’un an, avec un ralentissement important de l'activité immobilière qui a impacté à la baisse les prix de l’immobilier.

Aussi, le marché est actuellement vendeur. Les acheteurs ont donc un peu plus la main, et après une année de baisse des ventes, de nombreux vendeurs deviennent de plus en plus pressés. C’est donc l'occasion de pouvoir négocier à la baisse encore les prix.
Par conséquent, la période actuelle pourrait être la combinaison de plusieurs facteurs positifs permettant d'accéder à certaines opportunités immobilières..

Enfin, commencer  à chercher un bien actuellement pourrait s’avérer gagnant car le temps de la recherche, de la négociation et de la rédaction du compromis, les taux auraient le temps de baisser encore.






 


Recherche de biens à fort potentiel avec travaux

 L’idée est de trouver un bien ayant besoin de travaux afin de pouvoir acheter au meilleur prix et optimiser le rendement. 
Une prise en charge du projet de A à Z :


01

Chasse immobilière sur trois grands secteurs :

 Paris, IDF, Lyon et Bordeaux


02

Transmission de la projection financière

 Une fois le bien trouvé, transmission d’un document appelé « projection financière » dans lequel vous aurez tous les détails sur le coût de l’opération : montant du bien, frais de notaire, frais de rénovation, frais lié à l’ameublement du bien. Mais également, la surface du bien, le montant de la taxe foncière et une estimation des loyers avec fourchette basse et fourchette haute.


03

Prise de contact avec l'architecte

Si vous vous positionnez sur un bien entre la signature du compromis, notre architecte va prendre contact avec vous pour proposer les plans du bien, le devis pour les travaux, la planche matériaux et décoration. (Le but est de créer une décoration type coup de cœur pour les futurs locataires, vous pourrez choisir entre scandinave, contemporain, nature…). 


04

Le suivi des travaux

 Notre équipe d’architectes d’intérieur suit les travaux et vous fournit un compte rendu détaillé avec photos et vidéo tous les 15 jours. Et ce sera aussi notre architecte qui s’occupera de commander, réceptionner et monter avec l’artisan tous les meubles et toute la décoration. Le but est que le futur locataire n’ait plus qu’à poser ses valises.




05

La prise en charge de la location

Nous prenons également en charge si besoin la location du bien en location LMNP



La gestion locative en LMNP :


Qu’est-ce que le LMNP ?

Le LMNP signifie « Loueur Meublé Non-Professionnel».  
Cela correspond à la location d’un bien meublé. Le revenu généré par le LMNP est considéré comme une activité commerciale. Les revenus générés sont considérés comme une activité commerciale et donc soumis au régime BIC (bénéfice industriel et commercial) soumis à régime fiscal particulier.

En tant qu’expatrié pourquoi choisir la location LMNP ?

L'achat en LMNP semble avoir été pensé pour les expatriés tant les attributs de ce type d'immobilier collent aux exigences d'une gestion à distance. 

Le LMNP offre à l'investisseur une vraie flexibilité dans son mode gestion et une fiscalité sur les revenus locatifs particulièrement avantageuse.
Par ailleurs, les autres dispositifs fiscaux qui existent en France ne vous sont pas éligibles en tant qu’expatrié ou non-résident.

Le LMNP ne doit pas être seulement considéré comme un choix par défaut, il convient parfaitement au cas des expatriés car il ne nécessite pas forcément une intervention du propriétaire, la gestion du LMNP peut être entièrement déléguée à un professionnel.

Quel est l’avantage du LMNP ?

Il y a deux régimes applicables à la location LMNP:

Un des avantages principaux du statut LMNP consiste en la déclaration des loyers perçus. En souscrivant au régime LMNP, vous déclarez vos loyers dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au lieu de la catégorie des revenus fonciers comme lors de la location d’un logement vide. La catégorie BIC vous permet d’optimiser votre investissement locatif en bénéficiant d’avantages fiscaux.

- Le micro-BIC : ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes de la location.
Imaginons que la location de votre logement meublé vous rapporte soit 2800€ par an. En déclarant vos revenus d’après le régime micro-BIC, vous ne serez imposé que sur la moitié de ce revenu soit 1400€.
Si les charges induites par l’entretien de vos locations meublées sont supérieures à l’abattement de 50% dont vous bénéficiez en régime Micro-Bic, il est dans votre intérêt de basculer en régime réel. Ce régime est intéressant pour vous si le montant de vos charges est inférieur à la moitié des recettes locatives que vous percevez. 

- Le régime réel : Ce régime vous permet de déduire les coûts liés à votre investissement : Déjà dans le cadre d’un investissement neuf, le LMNP vous permet de récupérer la TVA. Mais surtout elle vous permet de réduire l’imposition des revenus générés par la location. 

Voici les différents points à savoir :

1. Le LMNP vous permet tout d’abord de déduire les différentes charges liés à l’investissement immobilier : Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, Les primes d’assurance, entretien et réparation, frais de gestion, facture d’énergie, frais d’acquisition (notaire, enregistrement, agence), etc… . 
La liste n’est pas exhaustive car les charges déductibles ne sont pas répertoriées précisément dans une liste. Les charges déductibles doivent répondre à une règle simple : sont considérées comme charges déductibles en LMNP, les dépenses dans l’intérêt direct de l’exploitation ou liée à sa gestion quotidienne, justifiées par un document (facture, tickets, décision de copropriété), comprises dans les charges de l’exercice de l’année en cours

2. Le LMNP permet également, et c’est sur ce point que le LMNP se distingue réellement, de déduire l’amortissement de la valeur du bien :
A. Un amortissement de 5 à 7 ans pour le mobilier
B. Un amortissement de 20 à 40 ans pour le bien immobilier

Quelles sont les conditions pour être éligible au dispositif LMNP ?

Afin de pouvoir souscrire à un dispositif LMNP, vous êtes tenus de respecter les quatre conditions suivantes : 

1. Vous devez être une personne physique. Le régime de LMNP ne s'applique pas aux personnes morales telles que des sociétés. La détention indirecte d'un bien immobilier comme les SCPI rend impossible l’accès au régime de LMNP.
2. Le bien immobilier doit être loué en Meublé. 
3. Vous devez déclarer moins de 23 000euros de revenus locatifs par an et que la part de vos revenus locatifs n’excède pas 50% de vos revenus totaux. Si vous excédez ce montant et que la part de vos revenus locatifs est supérieure à 50%, vous serez obligé d’opter pour le statut LMP. 
4. Enfin, le dernier élément à respecter pour souscrire au LMNP aucun membre de votre foyer fiscal ne doit exercer à titre d'activité principale la location meublée

Micro-BIC ou régime réel : quelles conditions pour ces statuts de LMNP ? 

Micro BIC : 
Un bailleur LMNP peut choisir entre le régime réel et le régime Micro-BIC lorsque ses revenus locatifs annuels sont en dessous de 70 000€. 

Réel : 
Le régime réel, quant à lui, est obligatoire pour tous ceux qui dépassent le plafond énoncé plus haut. Pour tous ceux qui gagnent plus de 70 000 euros de revenus locatifs par an, vous êtes obligés de souscrire au régime réel du LMNP. 
Toutefois, il peut aussi être choisi librement par ceux qui gagnent moins que ce montant. Si vous êtes dans cette tranche, il s’agira pour vous de calculer la déduction fiscale que chacun de ces régimes vous permet et choisir celui qui optimise au mieux votre portefeuille. 

Vous avez un projet immobilier et vous envisagez de souscrire à un investissement LMNP? 

Crédit international vous accompagne dans le processus de sélection de bien et vous propose une gestion à distance de votre propriété. 
Vous souhaitez nous faire part de besoin d'investissement locatif LMNP. Vous pouvez remplir le formulaire ci-dessous et vous serez recontacté dans les 24 heures.

chasse immobilière

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