Est-il
possible de transmettre un patrimoine par l’intermédiaire d’une SCI ?
En principe, au plan
juridique on distingue les biens immobiliers, tel que l’immeuble, et les biens
mobiliers, telles que les parts de SCI. Or, cette distinction se révèle parfois
très intéressante dans le cadre de l’application des conventions
internationales qui prévoiraient par exemple que les parts de SCI ne sont
soumises aux impôts sur les successions que dans l’Etat où le défunt avait son
dernier domicile. Ainsi, dans le cas où
les époux X font directement l’acquisition de l’immeuble situé en France, lors
du décès de l’un d’eux, étant domiciliés à l’étranger, la dévolution de
l’immeuble au profit de leurs enfants domiciliés en France sera soumise à
l’impôt de succession en France. Dans le second cas, si
les époux X créent en France une SCI qui procède elle-même à l’acquisition de
l’immeuble situé en France, la solution n’est pas identique. En effet, en
application des conventions fiscales, les parts de SCI peuvent n’être soumises
aux impôts sur les successions que dans l’Etat où le défunt avait son dernier
domicile. Ainsi si ledit Etat ne connait pas les droits de succession, même si
la SCI ne détient que des immeubles en France, la transmission des parts aux
héritiers se fera sans impôt. On notera qu’en cas de donation, et faute de
convention signée entre la France et le pays étranger, les droits de donation
seraient dus en France. En fonction du pays où est installé le
non-résident, la création d’une SCI en France n’a donc pas nécessairement les
mêmes conséquences fiscales.
En matière de donation, quel peut être l’intérêt de recourir à une
SCI pour détenir des immeubles en France?
L’un des intérêts de la
SCI est de permettre au non-résident de procéder à la donation de son
patrimoine en France de manière progressive à une ou plusieurs personnes en
évitant le problème de l’indivision. En effet, les abattements fiscaux
applicables en France sur les donations sont renouvelables tous les quinze ans (CGI article
784). Aussi, pour optimiser l’utilisation de ces abattements, il est préférable
de procéder à plusieurs donations dans le temps. Si le non-résident donne des
parts de la SCI tous les quinze ans, il pourra conserver la gestion du
patrimoine détenu par la SCI en aménageant les statuts. Il peut également
limiter la vente des titres qui ont été transmis Bien entendu, pour
toute opération de transmission au niveau international, il convient de
s’assurer du régime de taxation des parts sociales dans chaque pays.
Existe-t-il des particularités fiscale lorsque les biens
immobiliers situés en France sont détenus par une SCI de droit français ?
Lorsqu’une SCI détient des biens immobiliers en France ou des
droits réels immobiliers sur des immeubles en France (usufruit ou
nue-propriété) et que ces biens représentent au moins 50 % de son actif, une
taxe de 3 % est due (CGI, article 990). Elle est assise sur la valeur vénale
(valeur de vente) des immeubles ou des droits. En revanche, si les biens sont
détenus directement par le non-résident, la taxe de 3 % n’est pas due.
Néanmoins, dans le cas d’une SCI, il est possible d’éviter l’application de la
taxe de 3 %. En effet, l’administration admet qu’une SCI, soumise à l’impôt sur
le revenu, ne soit pas redevable de cette taxe, notamment :
• si la SCI donne des
immeubles en location: elle est alors tenue au dépôt de la déclaration n° 2072.
Le fait de déposer cette déclaration permet d’éviter le paiement de la taxe.
• si la SCI a souscrit, au titre de l’année au
cours de laquelle elle a été constituée, une déclaration n° 2072 et qu’elle est
par la suite dispensée du dépôt de ladite déclaration car elle met gratuitement
l’immeuble à la disposition de ses associés. Il convient toutefois qu’aucune
modification ne soit intervenue sur les éléments portés à la connaissance de
l’administration relatifs, en particulier, à la répartition du capital de la
société et aux immeubles qu’elle possède (BOI 7 Q-1-08 du 7 août 2008 n° 108).
POINTS A
RETENIR :
. La SCI permet d’optimiser la transmission de
son patrimoine tout en conservant le contrôle de ce qui est donné
. Fiscalement recourir à une SCI peut se révéler
avantageux à condition que la création d’une SCI s’accompagne d’une étude du
régime fiscale propre à chaque Etat et notamment des conventions
internationales
