Une garantie bancaire est un point essentiel pour la Banque dans le cadre d’un crédit immobilier
, que ça soit pour un résident ou un expatrié/non-résident personne ne peut y échapper. En effet, la banque prend un risque quand elle accorde un prêt, ainsi pour se protéger elle demande une garantie qui peut être sous la forme d’une hypothèque conventionnelle, une hypothèque privilège de prêteur de deniers ou encore sous la forme d’une caution bancaire.
L’hypothèque conventionnelle :
Il s’agit de la garantie la plus répandue. Elle fonctionne de façon à ce que si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités, la banque saisit directement le bien afin de la vendre aux enchères judiciaires pour récupérer les sommes non-payées. Le coût de l’hypothèque comprend les honoraires du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres et la taxe publicité foncière. Elle prend son rang non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription au bureau des hypothèques.
Sa durée est la même que celui du crédit, cependant elle reste encore inscrite pendant 1 an après la fin du crédit dans le service de la publicité foncière avant de s’éteindre. Néanmoins, il est possible sous condition de demander une levée de cette hypothèque soit avec un accord à l’amiable avec la banque, soit par décision judiciaire si impossibilité de passer par un accord à l’amiable.
L’hypothèque peut se prendre sur tout type de bien comme un bien neuf, un bien ancien ou encore un terrain. Elle est également mise en place obligatoirement pour tout ce qui n’est réel, cela peut-être entre autres un bien en VEFA, une construction, un rachat de crédit ou bien des frais de notaire et frais d’agence par exemple. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur le même bien.
Le coût de l’hypothèque conventionnelle est supérieur aux frais de l’hypothèque privilège de prêteur de deniers dont nous allons parler au point suivant car il inclut la taxe de publicité foncière à payer, soit 0.858% du montant du prêt immobilier
. Ce coût est dégressif selon le montant du crédit, et s’élève en général entre 1% et 2% du montant du prêt.
L’hypothèque privilège de prêteur de deniers :
L’hypothèque privilège de prêteur de deniers fonctionne de la même façon qu’une hypothèque conventionnelle. Il prend son rang à la date de la vente, le privilège sera alors prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien.
Son coût est également dégressif et est plus faible comparée à l’hypothèque conventionnelle car elle est dispensée de la taxe de publicité foncière. Cependant, cette garantie est uniquement utilisable dans le cas de l’achat d’un bien déjà existant, et non d’un bien en état futur d'achèvement.
La caution bancaire :
Une caution est une personne qui se porte garant en cas d’impayé d’un locataire. Il existe trois types de caution, la caution simple, la caution solidaire et la caution bancaire. Nous allons nous intéresser sur la dernière qui est dans le cas où c’est la banque qui se porte caution solidaire du locataire. Une caution solidaire consiste à s'engager de façon juridique avec quelqu'un pour régler ce qu'il doit, même si celui-ci ne peut pas payer.
Il s’agit d’une alternative à une hypothèque. Elle engage ici l’emprunteur, la banque et un organisme spécialisé pour le cautionnement. Les banques sont généralement favorables à ce type de garantie car elles n'ont au final pas à gérer de litige directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit à la fin.
Le contrat de cautionnement est établi par un acte écrit et un passage chez le notaire n’est pas imposé comparé aux deux types d’hypothèques, la caution recevra alors l’offre de prêt en même temps que l’emprunteur afin qu’elle sache dans quoi elle s’engage. Suite à cela, chaque année l’organisme prêteur envoie à la caution un document indiquant toutes les informations sur le crédit en cours, que ça soit le capital restant dû, les intérêts, etc…
Cette garantie peut être utilisée autant pour les biens neufs que pour les biens anciens et ne nécessite aucunement de frais de mainlevée ou frais de notaire. La seule contrepartie est que la somme versée pour le cautionnement peut être un peu plus important qu’en passant par une hypothèque. Malgré tout, ces frais peuvent être remboursé jusqu’à 75% du montant à la fin du prêt.
La société de caution varie selon la Banque car toutes les banques ne passent pas par la même société.
Quelles garanties pour des non-résidents et expatriés ? :
Un crédit immobilier est toujours un peu plus compliqué à obtenir
pour un expatrié ou non-résident comparé à un résident classique. Les garanties bancaires sont également plus spécifiques pour cette clientèle particulière. Dans 90% des cas pour toutes les banques, la garantie prise est toujours une hypothèque Privilège de Prêteur de Deniers, la caution bancaire est donc moins fréquente même si la différence de prix entre les deux n’est pas énorme.
La caution bancaire de la Caisse d’Epargne s’appelle la SACCEF, elle est relativement opérationnelle pour des non-résidents et expatriés selon les liens qu’à le client avec la France. Cette caution permet à l’acquéreur de ne payer aucun frais de main levée, cependant les frais versés dans le cadre de cette garantie ne peut pas être restituables, même partiellement.
Crédit Logement est la caution bancaire utilisée par la BNP et il s’agit de la caution la plus connue, ils sont également relativement opérationnels pour les non-résidents et expatriés, à condition qu’ils soient déjà propriétaires. La BPE, la banque privée de la Banque Postale utilise également la caution Crédit Logement.
Pour la BRED, il s’agit de Bred Habitat qui est également relativement opérationnelle mais demande pas mal de critères pour les non-résidents et expatriés, notamment une traçabilité des comptes bancaires étrangers allant jusqu’à 1 an de relevés.
Pour le Crédit Mutuel, la caution se nomme CMH mais n’est pas opérationnelle pour cette clientèle sauf cas exceptionnel, la banque privilégiant beaucoup l’hypothèque privilège de prêteurs de deniers.
La Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne n’autorise principale pour cette clientèle que l’hypothèque privilège de prêteurs de deniers, il se porte directement caution pour le prêt et cette caution n’étant pas opérationnelle pour les non-résidents et expatriés. Il en est de même pour la banque Palatine qui a une caution via la société CEGC filiale de Natixis, qui concerne uniquement au bénéfice des administrateurs de biens et agents immobiliers, des constructeurs de maisons individuelles ou encore des entreprises de travail temporaire.
Ainsi, l’hypothèque est largement utilisée et malgré la loi qui a entraîné la fermeture de tous les bureaux notariaux des consulats dès le 1er janvier 2019 hors Europe, qui a entraîné la fin du notariat consulaire. Ainsi, la seule garantie qui n’a pas été touchée par ce changement de régime est la caution bancaire.
En effet depuis le 1er janvier 2019, plus aucun poste diplomatique ou consulaire n’est en mesure de recevoir les actes notariés - actes authentiques -, à l’exception des Consulats de France à Abidjan et Dakar. Ainsi pour acte à recevoir en forme authentique, les acheteurs sont invités à se rapprocher soit d’un notaire local ou soit d’un notaire en France.
