Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
1) Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
2) Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel. (LMNP)
En tant que non-résidents, vous êtes donc automatiquement en LMP dès lors que vous réalisez plus de 23,000 euros de revenus locatifs issus de location meublée par an car seuls les revenus du foyer fiscal imposés en France sont pris en compte
1) Le déficit
Il est possible d’amortir le bien et le mobilier ainsi que les travaux ainsi que les charges réelles de copropriété, d’acquisition et de gestion (seulement sous le régime réel) et donc d’imputer ces charges sur les revenus locatifs encaissés afin de réduire la base imposable jusqu’à créer un déficit si les charges et amortissements sont supérieurs au revenu.
L’amortissement est une notion comptable qui consiste à déprécier la valeur d’un bien sur une durée d’utilisation.
Bien sûr, un immeuble ne perd généralement pas de valeurs avec le temps mais comptablement on déprécie sa valeur. Le statut LMNP permet de déduire de vos revenus locatifs un amortissement en plus des charges.
Généralement on amortit la valeur d’un bien sur 20 ans, à noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable (si sa valeur est inconnue c’est alors 10% du prix du bien). Attention à bien se faire accompagner par un comptable.
En LMNP, les déficits comptables sont imputés sur les revenus issus de la location meublée seulement et peuvent être reportés sur une période de 10 ans maximum sur des revenus de même catégorie.
En LMP, les déficits de l’activité peuvent être imputés directement sur le revenu global de l’investisseur et sont reportables pendant une durée de 6 ans.
2) Les exonérations de plus-value
En LMNP, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique.
Une exonération totale de l’impôt sur le revenu pour une durée de détention supérieur à 22 ans et une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
En LMP c’est la plus-value des professionnels qui s’applique.
L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € au cours des 2 années civiles précédant la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Pour être éligible à cette exonération, vous devez avoir au moins 5 ans d’activité LMP. Même si une année vous étiez repassé en LMNP tant que l’année où vous vendez vous êtes LMP et que vous avez cumulée en tout 5 années en LMP.
3) L’impôt sur la fortune immobilière
Un contribuable est redevable de l’IFI à partir du moment où il détient un patrimoine immobilier net dont la valeur dépasse 1.3 millions d’Euros.
Le statut LMP permet une exonération d’IFI dans le cas où les revenus dégagés par cette activité entrent dans la base taxable de l’impôt et surtout que la location représente votre activité principale. C’est-à-dire que si vous exercez une autre activité professionnelle ou que vous donnez votre bien immobilier en gestion a une agence immobilière alors l’exonération d’IFI n’est pas possible. En effet, si votre implication est nulle, l’administration fiscale va estimer qu’il n’y a pas d’activité au sens professionnel du terme.
4) Les cotisations sociales
En LMNP, les prélèvements sociaux viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu pour un montant de 17.2% sur le revenu imposable.
Bon à savoir : pour un non-résident fiscal, les contributions sociales s’appliquent uniquement aux revenus immobiliers et aux plus-values immobilières de source française perçus.
Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein d'un pays de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS.
Ces revenus demeurent soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5%.
Les agents de l’État, d’une collectivité territoriale ou de la fonction publique hospitalière envoyés en poste à l'étranger restent redevables de l’ensemble des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés dès lors qu’ils remplissent les conditions pour avoir le statut de résident fiscal de France.
Source :(https://www.impots.gouv.fr/portail/international-particulier/questions/je-suis-non-resident-suis-je-redevable-des-prelevements-sociaux)
En LMP, depuis la loi de finances 2021 désormais, tous les loueurs en statut LMP seront redevables des cotisations sociales. En effet le taux est variable aux alentours des 40% du résultat après soustraction des charges et amortissement. Un forfait minimum de 1,145€ est appliqué si le résultat est déficitaire
Pour conclure, les statuts LMNP et LMP sont aujourd’hui facilement accessibles et particulièrement adaptés aux non-résidents et aux expatriés. En effet avec une possibilité de défiscalisation importante notamment grâce à l’amortissement du bien immobilier ces statuts sont très intéressants.
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