Nous verrons que celui-ci, malgré sa forme chiffrée n’est pas forcément une notion objective et qu’elle peut être calculée et interprétée de manière différente.
1/ Le ratio d’endettement : valeur centrale dans l’analyse du dossier de prêt d’un non-résident et d’un expatrié.
L’une des premières choses que regarde un banquier dans un dossier d’expatrié est le ratio d’endettement. Le ratio d’endettement est le pourcentage que représente la part des charges des emprunteurs sur le montant total des revenus. Il permet de définir le niveau d’endettement d’un emprunteur et indirectement sa capacité à pouvoir rembourser son prêt et son restant à vivre. Les niveaux maximums acceptés officiellement par les banques sont de 33%. En d’autres termes un dossier de prêt qui excéderait 33% d’endettement, c’est à dire dont les charges représentent plus d’un tiers des revenus du ou des emprunteurs expatriés, la banque est censée normalement refuser le dossier.
2/ Le ratio d’endettement une valeur subjective :
Même si le ratio d’endettement d’un dossier excède les 33%, cela ne signifie pas forcément un refus systématique. Le ratio d’endettement permet aux banquiers de se faire une idée du dossier. Mais d’autres facteurs sont intégrés dans l’analyse. Il y a donc une certaine flexibilité et tolérance dans l’analyse d’un banquier selon les banques et leurs critères. Par exemple un ratio de 33% n’est pas interprété de la même manière si le dossier est une personne au SMIC divorcée avec 4 enfants à charge, que si le dossier est un couple gagnant plus de 10 000 euros/mois propriétaire de leur résidence principale entièrement payée avec beaucoup d’épargne. Les tolérances sur le ratio ne seront pas du tout les mêmes. Ainsi, le ratio d’endettement est impacté par le contexte et la situation globale du client dont voici les principales variables :
- Le restant à vivre : un taux d’endettement à 33% n’a pas le même impact pour une personne qui gagne 2 000 euros/mois et pour celle qui gagne 10 000 Euros/mois
- Les charges : nombre d’enfant à charge, location, crédit en cours, etc…
- Le type de contrat de travail : une personne de la fonction publique sera plus avantagée qu’une personne à son compte
- Source de revenu : revenu locatif, salaire, bonus. Une personne dont la rémunération est stable (salaire) sera plus avantagée qu’une personne dont la rémunération est composée de prime variable
- Age : une personne qui arrive à la retraite peut voir ses revenus baisser prochainement
- Pays de résidence
: plus le pays est considéré à risque, plus l’analyse du ratio d’endettement sera sévère
- L’épargne du client : plus l’épargne est importante dans le dossier, plus cela montre que le client à une capacité d’épargne et donc une capacité à rembourser ses prêts.
Tous ces critères affectent la manière dont le banquier va interpréter le ratio d’endettement. Dans le cas de très bons profils, le taux toléré peut même excéder les 40%.
Le ratio d’endettement est manipulable mathématiquement :
Au-delà des notions subjectives abordées ci-dessus, le ratio d’endettement est également une valeur mathématique qui peut être calculée de plusieurs façons. Ainsi, selon les méthodes de calcul il est possible de manipuler les chiffres.
On note deux grandes méthodes de calcul utilisées par les banquiers :
- Calcul classique
- Calcul en différentiel
Prenons un exemple pour illustrer la différence entre les deux méthodes. Un emprunteur qui gagne 10 000 euros/mois et qui paye 1 000 euros/mois de loyer et disposant d’un investissement locatif avec un crédit de 1 000 euros de mensualité et également 1 000 Euros/Mois de revenu locatif. Dans le cadre du calcul classique, le banquier va tout simplement faire la somme de toutes les charges d’un côté et de tous les revenus de l’autre et en faire la division. Ainsi dans notre cas, (1 000 + 1 000) / 10 000 +1 000 = 18.18% de ratio d’endettement.
Dans le cadre d’un calcul en différé, le banquier va d’abord calculer le cash-flow de chaque investissement locatif indépendamment et l’intégrer ensuite dans les charges si celui-ci est négatif, ou dans les revenus si celui-ci est positif. Ainsi dans notre cas : 1 000 – 1 000 = 0. Le ratio d’endettement est de 1 000/10 000 = 10%. On note que la méthode de calcul en différentiel permet de faire baisser le ratio d’endettement de 50%. La méthode du différentiel est principalement appliquée pour les emprunteurs qui disposent de beaucoup d’investissement locatif. Ça permet ainsi de diminuer l’impact des crédits dans le ratio d’endettement.
L’impôt sur le revenu, l’impact sur le ratio d’endettement :
La notion d’impôt sur le revenu est un vaste débat dans le cadre des non-résidents et des expatriés. En effet, comme on le sait, l’impôt sur le revenu en France est prélevé à la source depuis 2019. Mais la notion de prélèvement à la source était déjà une notion bien connue auprès des expatriés du monde entier puisque la France était encore un des rares pays dans le monde à ne pas prélever l’impôt à la source. Donc dans le cadre d’un dossier de non-résident/expatrié, la prise en compte de l’impôt sur le revenu dans le calcul du ratio d’endettement n’est pas systématique car il est dans certains cas compliqué de retrouver les montants sur les documents justificatifs. Donc pour optimiser le taux d’endettement, prouver le montant de l’impôt sur le revenu peut être un plus non négligeable dans le cadre du calcul du ratio d’endettement.
Les housing allowances, logement de fonction et logement à titre gratuit :
Les frais de logement est souvent la partie principale dans l’endettement d’un client. Elle est toutefois interprétée de manière différente par les banquiers selon la situation. Dans le cadre d’un non-résident ou d’un expatrié il y a plusieurs situations. Soit l’emprunteur est locataire et dans ce cas le loyer rentre dans le calcul classique du ratio d’endettement, soit l’emprunteur est locataire et perçoit des housing allowances (aide au logement). Dans ce cas, il y a deux possibilités. Soit en calcul classique : mettre les loyers en charge et les allowances en revenus. Ou soit en différentiel, c’est à dire (comme vu plus haut), soustraire les allowances au loyer et mettre le résidu en charge (cela permet de diminuer l’endettement). Enfin, soit l’emprunteur est logé à titre gratuit. Ce n’est pas la situation que préfère les banquiers et dans ce cas, nombreux d’entre eux appliquent un loyer fictif !
On aura vu dans cet article que le ratio d’endettement est effectivement un des principaux critères que regardent les banques pour évaluer la faisabilité d’un dossier de prêt
. Cependant, on constate que le ratio d’endettement malgré sa notion basique est finalement plus complexe qu’il n’y parait et peut être manipulé et interprété. D’où l’intérêt de monter son dossier de financement
en prenant en compte ces critères et se tourner vers les banques qui interprètent les critères de manière avantageuses.
