La fiscalité de la plus-value immobilière du particulier

Lorsque vous vendez un bien immobilier que ce soit une maison, un appartement ou un terrain, en résidence principale, secondaire ou locative, vous faites souvent ce que l’on appelle une plus-value immobilière.

La plus-value est simplement la différence entre le prix auquel vous avez acheté le bien et le prix auquel vous vendez ce bien.

Il est utile de rappeler que toute personne physique vivant en France ou à l’étranger qui vend un bien immobilier directement ou via une SCI transparente est taxée au titre de la plus-value immobilière des particuliers. Les non-résidents et les expatriés n’échappent donc pas à cet impôt.

Si le calcul de la plus-value immobilière n’est pas difficile, la détermination de cette dernière reste assez longue, car il convient de respecter différentes étapes.

1)  La plus-value brute

Tout d’abord il faut déterminer le montant de sa plus-value brute. La plus-value brute s’obtient par le prix de cession corrigé moins le prix d’acquisition corrigé.

Le prix de cession corrigé :

C’est le prix de vente du bien immobilier stipulé dans l’acte de vente auquel on va diminuer certains frais fixés par décret, supportés par le vendeur pour la vente de son bien immobilier.

Par exemple, une commission versée à une agence immobilière, le cout des diagnostics obligatoires, les frais de mains levées d’hypothèque. Les frais acquittés par le vendeur pour la vente de son bien immobilier peuvent venir diminuer le prix de cession seulement sur justificatif de ces dépenses.

Le prix d’acquisition corrigé :

C’est le prix d’achat du bien immobilier effectivement payé comme stipulé dans l’acte de vente majoré de certains frais et dépenses énumérées par la loi.

Les frais d’acquisition peuvent s’entendre seulement par : les honoraires de notaire et de rédaction d’acte, commission d’agence, droit d’enregistrement et TVA effectivement supportés par le contribuable.

Ces frais sont retenus soit pour leurs montants réels avec justificatif soit forfaitairement pour un montant de 7.5% du prix d’achat.

Les dépenses de travaux viennent également en majoration du prix d’achat soit pour leur montant réel avec justificatif (à condition qu’ils ne soient pas déjà imputés au titre de l’impôt sur le revenu dans le cadre de revenus locatifs) soit pour un montant forfaitaire de 15% seulement si le bien est détenu depuis au moins 5 ans.

2)  La plus-value nette

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2%).

A)   L’impôt sur le revenu :

Pour le calcul de la plus-value nette pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, il faut appliquer un abattement pour durée de détention sur la plus-value brute de :

-         6% par année de détention au-delà de la 5^ème année

-         4% par année de détention au-delà de la 22^ème année

Le taux de l’impôt sur revenu est de 19% sur la plus-value nette

L’exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière est acquise au bout de 22 ans de détention du bien immobilier.

B)   Surtaxe

Si la plus-value nette est supérieure à 50 000€, le contribuable doit payer une surtaxe qui vient s’ajouter à l’impôt sur le revenu. Le montant de cette taxe varie entre 2% et 6% de la plus-value nette.

C)   Les prélèvements sociaux :

Pour la détermination du revenu imposable aux prélèvements sociaux de la plus-value immobilière, il existe également un abattement pour durée de détention à appliquer sur la plus-value brute :

-         1.65% par année au-delà de la 5^ème à la 21^ème année

-         1.60% pour la 22^ème année

-         9% par année au-delà de la 22^ème année

L’exonération totale est acquise au bout de 30 ans de détention du bien immobilier.

Une fois déterminée, la plus-value nette est taxée à 17.2% au titre des prélèvements sociaux.

Si vous êtes expatriés ou non-résidents :

Les personnes physiques qui relèvent d’un régime de sécurité sociale au sein de l’espace économique Européen (soit les pays de l’Union Européenne et l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse) sont exonérées de CSG et de CRDS, si par ailleurs, elles ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Ces personnes restent soumises au prélèvement de solidarité fixé à 7,5 % affecté au budget de l’Etat (CGI art. 235 ter).

Un exemple pour bien comprendre :

Mr Dupond vend sa maison au prix de 500 000€ le 8 août 2021. Il débourse 4 000€ de frais de mains levées d’hypothèque et 500€ de diagnostic technique. Il avait acheté cette maison le 21 mars 2012 pour un montant de 300 000€. Il avait payé des frais d’agence de 10 000€ et n’a jamais fait de travaux.

Calcul de la plus-value brute :

Prix de cession corrigé : 500 000€ - 4000€ (mains levées) – 500€ (diagnostics) = 495 500€

Prix d’acquisition corrigé :

300 000€ + frais d’acquisition (forfait 7,5%) = 22 500€

300 000€ + frais de travaux (au-delà de 5 ans forfait 15%) = 45 000€

Prix d’acquisition corrigé : 300 000€ + 22 500€ + 45 000€ = 367 500€

Plus-value brute : 495 500€ (prix de cession corrigé) – 367 500€ (prix d’acquisition corrigé) = 128 000€

L’impôt sur le revenu :

Durée de détention : 9 ans donc abattement de 24% (voir barème ci-dessus)

128 000€ - 24% = 97 280€

Taxation à 19% soit 97 280€ * 19% = 18 483.20€ d’impôt au titre de l’impôt sur le revenu.

Surtaxe

Si la plus-value nette est supérieure à 50 000€

La plus-value nette est de 97 280€ donc la surtaxe est de 2% (voir barème ci-dessus)

Soit 97 280 * 2% = 1945.60€ de surtaxe

Prélèvements sociaux :

Plus-value nette de prélèvements sociaux :

Durée de détention : 9 ans donc abattement de 6.60% (voir barème ci-dessus)

128 000€ (plus-value brute) – 6.60% = 119 552€

Taxation à 17.2% : 119 552€ * 17.2% = 20 562.94€ de taxe au titre des prélèvements sociaux

Soit un total de 18 483.20€ + 1945.60€ + 20 562.94€ = 40 991.74€ d’impôt sur la plus-value que réalise Mr Dupond lors de la vente de son bien immobilier.

Pour conclure, la revente d’un bien immobilier peut donc engendrer dans certains cas une triple taxation. Comme vous le savez sans doute en France, le niveau d’imposition est relativement élevé et c’est particulièrement le cas pour la plus-value réalisée lors de la vente de son bien immobilier.

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