Lors de la souscription à un crédit immobilier, les banques exigent généralement des garanties pour sécuriser l'opération, offrant ainsi une protection à la fois à l'emprunteur et au prêteur. Les options les plus courantes incluent l’hypothèque,
le privilège de prêteur de deniers (PPD),
la caution
par une société spécialisée ou encore le nantissement. Mais est-ce que chaque demande de prêt immobilier requiert des garanties ? La banque peut-elle rejeter une garantie proposée ou imposer une garantie réelle plutôt qu'une garantie personnelle ? En réalité, la banque demande une garantie avant d’accorder un crédit, bien que cela ne soit pas légalement obligatoire. Dans de très rares situations, elle peut accepter un crédit immobilier sans garantie, par exemple, si l'emprunteur dispose d'un apport personnel important ou si le montant du prêt est faible. Cependant, elle peut refuser un prêt immobilier si le dossier et les conditions ne lui conviennent pas. La nature de la garantie est également sujette à la négociation entre le prêteur et l’emprunteur, mais dès lors qu'une garantie couvre intégralement le montant du prêt, la banque n'a généralement pas de raisons de refuser.
La garantie hypothécaire est une pratique fréquente dans les prêts immobiliers, où le bien acheté sert de garantie. En cas de défaut de paiement, la banque peut vendre le bien pour récupérer son argent. Cette garantie offre un niveau de sécurité élevé pour la banque, ce qui peut se traduire par des taux d'intérêt plus bas pour l’emprunteur. L'hypothèque est souvent utilisée pour les biens en construction ou en rénovation. Si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt, la banque peut vendre le bien pour récupérer son argent, mais vous pourriez rester endetté si le produit de la vente ne couvre pas la totalité de la dette. La mise en place d'une hypothèque nécessite l'intervention d'un notaire, avec des frais d'environ 2 % du prêt. Si vous vendez le bien avant la fin du crédit, des
frais supplémentaires pour l'annulation de l'hypothèque seront à prévoir. Il est également important de prendre en compte les frais supplémentaires si vous remboursez votre prêt par anticipation. (main levée d’hypothèque)
Garantie de Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD) :
Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), également appelé Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), est une garantie requise par les prêteurs lorsqu'ils accordent un crédit immobilier. Avant le 1er janvier 2022, le PPD était largement utilisé, mais il a été remplacé par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Grâce au PPD, si l'emprunteur ne peut pas rembourser ses mensualités, la banque a le droit de saisir le bien immobilier et de le vendre pour récupérer le montant restant dû. Cela accorde à la banque un privilège sur le bien financé. Cette garantie ne s'applique qu'à l'achat de biens immobiliers existants et ne concerne pas les biens neufs ou en construction (VEFA). En ce qui concerne les frais, ils représentent généralement entre 0,5 % et 1 % du montant du crédit. Les frais varient en fonction du montant emprunté. Ils sont dégressifs, ce qui signifie qu'ils diminuent en pourcentage à mesure que le montant emprunté augmente. Par exemple, pour un prêt de 100 000 euros, les frais seraient d'environ 0,50% à 1%, soit environ 700 euros. Pour un prêt de 150 000 euros, les frais seraient d'environ 960 euros, toujours en fonction du pourcentage appliqué au montant emprunté. Le PPD présente un avantage par rapport à l'hypothèque conventionnelle est qu’il est moins cher.
Attention à ne pas confondre : L'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) sont deux formes distinctes de garanties pour les prêts immobiliers. L'hypothèque concerne tout type de bien immobilier, nécessite un acte notarié et peut être affecté à un autre bien que celui de la vente. Tandis que le PPD est spécifique à l'acquisition de biens existants et est intégré directement dans l’acte de vente. Les deux offrent à la banque une sécurité en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, mais elles sont différentes en termes de formalités et de coûts.
Garantie de Caution par une Société Spécialisée :
Une alternative intéressante à l'hypothèque est la garantie de caution. Dans ce cas, un
organisme de cautionnement se porte garant de l'emprunteur auprès de la banque. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt, la caution s'engage à payer à sa place. Cette option présente plusieurs avantages. Elle est généralement moins coûteuse que l'hypothèque, car elle ne nécessite pas d'acte notarié ni d'enregistrement. De plus, une partie des frais de caution peut être remboursée à l'emprunteur une fois le prêt remboursé intégralement. Parfois, la caution peut être fournie par un tiers, comme un membre de la famille de l'emprunteur. Cependant, les banques n'acceptent pas toujours cette option, la considérant parfois comme une garantie insuffisante. Les sociétés de cautionnement, comme Crédit Logement, proposent différentes options tarifaires et peuvent rembourser une partie des frais à la fin du prêt. Cela évite également les frais de mainlevée associés à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers.
Quelle garantie choisir lorsqu’on est expatrié ou non-résident ?
Avant de faire un choix, sachez que les banques ont elles-mêmes des exigences. Par défaut les banques auront toujours tendance à privilégier une caution bancaire plutôt qu’une hypothèque. L‘explication est que a priori la banque aura plus d’avantages, dans le cas d’un défaut de paiement, à recevoir l’indemnité par une caution bancaire plutôt que de récupérer le bien de l’emprunteur.
Toutefois, pour les non-résidents et les expatriés c’est assez différent. Ce qu’il faut déjà comprendre, c’est que lorsque la banque privilégie le choix de la caution bancaire, elle doit automatiquement faire valider le dossier par la caution bancaire elle-même. C’est assez logique puisque c’est la caution bancaire qui va assurer le remboursement en cas de défaut de paiement. La caution va donc analyser également le dossier pour donner son feu vert. Le problème est que pour beaucoup de caution bancaire, elles ne souhaitent pas intervenir sur les dossiers des non-résidents et des expatriés. Par conséquent, les banques sont contraintes de se tourner soit vers une hypothèque conventionnelle ou un PPD. Cela évite également d’être soumis à une double validation “banque/caution bancaire” et donc de bénéficier d’une plus grande flexibilité sur l'acceptation du dossier ou non.
