Le marché immobilier connaît depuis quelques années de nombreux rebondissements notamment dû aux différentes actualités économiques récentes : inflation, reprise économique, politique de la BCE, taux de crédit, etc …. . Qu’en est-il en mars 2024 ? Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif ?
Les taux de crédit immobilier, acteurs majeurs du marché immobilier :
Le principal facteur qui a joué ces derniers mois sur le marché immobilier est sans surprise le taux de crédit immobilier. Les taux de crédit sont eux-même impactés par le niveau de l’inflation. En effet, l’inflation qui est apparue en France et en Europe courant 2021, notamment à cause de la guerre en Ukraine, a entraîné une brusque montée des prix des matières premières et une contagion des prix de manière générale en Europe. Cette inflation a créé une réaction en chaîne puisque la BCE a dû alors appliquer une politique de remontée des taux directeurs qui elle-même impacte directement le niveau de taux de crédit immobilier. En résumé, il y a un lien très fort et contre-intuitif entre l’inflation et la baisse du prix de l’immobilier. En effet, l'immobilier s’achète en grande partie à crédit, ainsi la remontée des taux de la BCE a un effet quasi direct sur les taux d’intérêt d’emprunt et donc sur les prix de l’immobilier.
En 2022 et 2023, les taux de crédit ont augmenté chaque mois de plusieurs points de base, passant en quelques mois de taux de moins de 2%, à des taux au-delà des 4%.
Début 2024, l’inflation commence à être derrière nous et la BCE a mis un frein à sa politique de montée des taux directeurs. Les taux de crédit commencent enfin à diminuer légèrement en repassant en dessous des 4%. De nombreux acteurs du marché annoncent que les taux de crédit immobilier risquent de diminuer encore sur l’année.
Le marché de l’immobilier :
Après avoir connu des années records de volume de transaction depuis plusieurs années et jusqu'en 2022, le marché immobilier connaît depuis la montée des taux de crédit, un changement de cap complet. Selon l’indice des prix notaire-Insee, les prix de l'immobilier entre le 3e trimestre 2022 et le 3e trimestre 2023 ont baissé de 5.3% en Ile de France. Le niveau de volume de transaction en novembre 2023 sur un an était de 885 000, des niveaux égaux à ceux de 2017. Au début 2024, la baisse sur un an a atteint près de 20%. Le volume de transaction de 2023 est de 255 000 de moins que le volume de 2022.
D’après les indicateurs, sur Paris les prix au mètre carré des appartements ont baissé sur un an à février 2024 de 7%. Et de 8.7% en petite couronne et 6.4% en grande couronne.
Les perspectives pour 2024, d’après le baromètre de “meilleurs agents”, le marché immobilier devrait encore baisser courant 2024. Sur toute la France, ils anticipent une baisse de 4% sur l’année.
Quoi qu’il en soit, le marché dépendra comme en 2023 de l'évolution des taux de crédit. Si l’inflation continue à diminuer alors la portique de la BCE s’assouplira encore certainement et pourrait faire baisser à nouveau les taux de crédit. On le constate déjà d'ailleurs, puisque les taux de crédit ont déjà effectué un réajustement à la baisse qui pourrait avoir un impact positif sur le marché de l’immobilier et donc refaire monter les prix fin 2024 voir début 2025.
La période est-elle propice à l’investissement locatif ?
En ce début 2024, on constate une baisse des taux d'intérêt de crédit réduisant ainsi le coût du crédit et améliorant la rentabilité d’un potentiel investissement locatif. En parallèle, on sort d’une période de plus d’un an, avec un ralentissement important de l'activité immobilière qui a impacté à la baisse les prix de l’immobilier.
Aussi, le marché est actuellement vendeur. Les acheteurs ont donc un peu plus la main, et après une année de baisse des ventes, de nombreux vendeurs deviennent de plus en plus pressés. C’est donc l'occasion de pouvoir négocier à la baisse encore les prix.
Par conséquent, la période actuelle pourrait être la combinaison de plusieurs facteurs positifs permettant d'accéder à certaines opportunités immobilières..
Enfin, commencer à chercher un bien actuellement pourrait s’avérer gagnant car le temps de la recherche, de la négociation et de la rédaction du compromis, les taux auraient le temps de baisser encore.
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