1/ La Nue-Propriété pour les expatriés et non-résidents : Le fonctionnement de base
- Qu’est-ce que la Nue-Propriété ?
- Quel est l’intérêt d’investir en Nue-Propriété et quel est son principe de fonctionnement ?
- Pourquoi ce type de produit est intéressant pour les expatriés et les non-résidents ?
- L’investissement en Nue-Propriété : avantage et inconvénient :
2/ Mise en revue détaillée et technique, de l’investissement en Nue-Propriété
3/ Question/Réponse
1/ Qu’est-ce que la Nue-Propriété :
Aujourd’hui quelques sociétés en France se spécialisent dans ce type d’investissement. Elles proposent des biens à la vente généralement des biens neufs, même si il peut y avoir quand même des biens dans l’ancien, et proposent d’investir uniquement dans la Nue-Propriété. Cela s’appelle un démembrement. En fait il faut distinguer trois choses : la pleine propriété, la Nue-Propriété et l’usufruit :
- L’usufruit : c’est le droit de pouvoir jouir d’un bien sans le posséder. En d’autres termes si vous possédez l’usufruit d’un bien immobilier, vous pourrez y vivre ou alors percevoir les revenus locatifs si le bien est loué.
- La Nue-Propriété : c’est le fait de posséder un bien sans pouvoir en jouir. En d’autres termes, vous êtes propriétaire d’un bien mais vous ne pouvez pas y vivre ou percevoir des revenus locatifs.
- La pleine propriété correspond à la somme de la Nue-Propriété et de l’usufruit. En d’autres termes si vous possédez à la fois la Nue-Propriété et l’usufruit d’un bien, vous êtes pleinement propriétaire du bien.
Ainsi l’investissement en Nue-Propriété consiste à acheter uniquement la Nue-Propriété tandis que l’usufruit sera investi par une tiers partie. Généralement l’usufruit est vendu à des bailleurs institutionnels. Par exemple de grosses structures étatiques pour les logements dédiés aux fonctionnaires et 1% logement.
2 / Quel est l’intérêt d’investir en Nue-Propriété et quel est son principe de fonctionnement ?
Le principe est simple, l’idée est donc d’acheter la Nue-Propriété. En général le coût de la Nue-Propriété représente 60% de la valeur du bien total et en contrepartie vous percerez l’usufruit au bout de 15 ans en moyenne, totalement gratuitement. Toute l’astuce de l’investissement en Nue-Propriété repose sur ce point. En effet, la récupération de l’usufruit est quelque chose d’immatériel. Elle représente 40% de la valeur du bien, vous récupérez donc 40% de la valeur du bien de manière simplement mécanique. Ainsi, ces 40% sont totalement défiscalisés. Il n’y a aucun impôt, aucune taxe. Vous devenez simplement pleinement propriétaire du bien. En fait les 40% représentent à peu près la somme des revenus que vous auriez perçus pendant la période de Nue-Propriété. Les revenus locatifs sont imposés alors que la récupération de l’usufruit ne l’est pas, toute l’astuce est la ! Prenons un exemple très simple :
Vous investissez dans la Nue-propriété d’un bien qui vaut 100 000 euros. La Nue-propriété est elle vendue 60 000 euros, et vous récupérez l’usufruit d’une valeur de 40 0000
Euros au bout de 15 ans. Les 40 000 euros représentent à peu près la somme des loyers que vous auriez perçus sur cette période. De ce fait, au lieu de percevoir des revenus locatifs tout de suite, vous percevrez la somme de tous les revenus locatifs en une fois et au bout de 15 ans sous forme d’usufruit, d’une valeur de 40 000 euros et sans aucune fiscalité.
3 / Pourquoi ce type de produit est intéressant pour les expatriés et les non-résidents ?
L’investissement en Nue-Propriété s’adapte particulièrement pour les non-résidents et les expatriés.
La première raison est que pendant la période de Nue-Propriété, il n’y a absolument rien à gérer. C’est l’usufruitier qui a la responsabilité et la charge du bien. Que ce soit en termes de taxe (taxe foncière) mais également en termes d’entretien mais aussi en termes de gestion du locataire (aucun risque locatif). L’investissement en Nue-propriété ne fait aucun pari sur la location pendant les 15 premières années. Par essence, cela permet de neutraliser les risques locatifs purement et simplement. En d’autres termes l’investissement en Nue-propriété vous permet d’investir dans l’immobilier sans rien avoir à gérer pendant 15 ans le temps de récupérer l’usufruit.
Enfin, contractuellement l’usufruitier a pour obligation de remettre en état le bien avant que vous récupériez la pleine propriété du bien.
La deuxième raison qui explique que c’est un produit adapté aux non-résidents et expatrié est que l’investissement en Nue-propriété implique le fait que vous n’allez pas recevoir de revenus locatifs immédiatement en contrepartie de l’investissement réalisé. Ainsi l’investissement en Nue-propriété s’adresse à des personnes ayant soit de l’épargne disponible ou alors une capacité à emprunter sans avoir de revenus locatifs en face. Le fait est que les non-résidents et les expatriés se situent généralement dans des catégories de profils ayant de fortes capacités d’épargne et de revenu.
4/ L’investissement en Nue-Propriété : avantage et inconvénient
- Rien à gérer le temps de récupérer l’usufruit
- Investissement totalement défiscalisé pendant 15 ans en moyenne
- Effet de levier : vous investissez 60% d’un bien dont vous récupérez mécaniquement les 40% restants, 15 ans plus tard
- Toutes les taxes et charges sont prises en charge par l’usufruitier
- Obligation de l’usufruitier de remettre le bien en l’état avant que vous récupériez la pleine propriété
- A quelle cible se destine l’investissement en Nue-Propriété ?
- Si je souhaite vendre le bien avant la fin du démembrement comment ça se passe ?
- Peut-on acheter des biens sur le marché secondaire ?
- Comment se passe l’entretien du bien pendant toute la durée de la Nue Pro ? Est-ce que c’est moi qui gère ou pas ? Et du coup dans quel état je récupère le bien ?
- Qu’en est-il de la sortie de l’usufruit ? Quels sont les scénarios possibles ? Quelle est votre expérience là-dessus ?
- Quid de la donation de la Nue-Pro ? Y a-t-il un intérêt fiscal ?
