Le monde traverse une période d’instabilité politique et de changements structurels, des questions évidentes se posent au sujet de leurs éventuelles retombées sur le marché immobilier en France et notamment la demande de financement des non-résidents et expatriés.
Les événements d’ordre politique peuvent augmenter l’aversion au risque des investisseurs à court terme, et ce à travers toutes les classes d’actifs, et qu’ils peuvent influencer les tendances de marché à plus long terme. Le secteur immobilier n’est, bien entendu, pas à l’abri de ce phénomène.
Brexit, manifestation dans plusieurs pays : Hong-Kong, Liban, et même en France. Qu’est-ce que le futur réserve à nos expatriés ?
Les expatriés de Hong Kong :
Depuis le mois de Juin, Hong Kong est secouée par des manifestations massives contre le pouvoir et pour la démocratie.
Le statut de Hong Kong, territoire semi-autonome, possédant sa propre monnaie (dollar hongkongais) et un statut en principe garanti jusqu’en 2047. De nombreux Hongkongais accusent le gouvernement central chinois de vouloir mettre à pas avant cette date à la suite de l’annonce fin avril 2019 par le gouvernement pro-Pékin d’un projet de loi devant permettre les extraditions vers la Chine continentale. Entre 250 000 et 1 million de Hongkongais descendent dans la rue pour demander le retrait de ce projet de loi.
La mobilisation ne faiblit pas malgré l’annonce de la cheffe de l’exécutif Carrie Lam de la suspension du projet. Les revendications se sont élargies, les manifestants demandent la démission du gouvernement hongkongais nommé par Pékin et l’instauration du suffrage universel.
Les manifestants pro-démocraties ont mené des actions coup de poing dans le but de paralysé la ville : occupations, blocage des transports en commun ou grève générale. L’aéroport de Hong Kong, un des plus fréquentés du monde, a connu 3 jours de sit-in avec 5000 manifestants ce qui a engendré l’annulation de tous les vols. Face au durcissement de la mobilisation, Pékin laisse planer la possibilité d’une intervention par la force dans le territoire semi-autonome.
Face à la crise, les expatriés Français sont préoccupés et ces événements sont à la fois symboles d’espoirs et de craintes.
La communauté française à Hong Kong est l’une des plus importantes du territoire, avec plus de 13 500 ressortissants inscrits sur les listes consulaires.
A la question de l’impact des manifestations sur leur vie, les expatriés soulignent que la crise de Hong Kong a rendu la vie moins chère mais source de stress. Cependant beaucoup souffrent de la situation sur le plan professionnel, notamment le secteur hôtelier et ses sous-traitants qui ont essuyé 60% de baisse de revenus.
En effet, les indicateurs économiques semblent présenter une situation plutôt critique pour Hong Kong. D’après le département de statistiques du gouvernement, la croissance du PIB est passé de 1,2% au dernier trimestre de 2018 à 0,5% au deuxième trimestre de 2019. La balance commerciale est devenue déficitaire (- 6% au deuxième trimestre de 2019) et le tourisme a connu une chute depuis le début des manifestations (-40% selon le Tourism Board). L’agence de notation américaine Fitch a abaissé la note de dette souveraine d’Hong Kong passant de AA+ à AA. Fitch l’expliquait ainsi : "Les événements actuels ont (...) durablement affecté la perception, sur un plan international, de la qualité et de l'efficacité du système de gouvernance et de l'État de droit de Hong Kong. Ils ont remis en question la stabilité et le dynamisme de son environnement économique".
Les entreprises qui souhaitent quitter Hong Kong sont une infirme minorité. Selon un sondage commandé par la chambre de commerce américaine à Singapour, 22% des entreprises ayant des opérations à Hong Kong envisagent de déplacer leur capital en dehors du territoire mais seules 5% d’entre elles ont prévu de le faire.
Selon Natixis, la fuite de capitaux est incertaine, cependant les scénarios de délocalisation sont à l’étude. Pour des raisons réglementaires, les banques maintiennent de leur côté un plan de continuité d’activité, mais des réflexions sont en cours à cause de l’incertitude sur la libre circulation des informations et d’Internet. L’avenir des 800 compagnie françaises implantées sur le territoire demeure incertain.
Les expatriés non pas envisagé de plier bagage et de rentrer en France. Hong Kong a de nombreux arguments pour séduire les expatriés : économie dynamique, taux de chômage très bas, formalités simplifiées pour les créations d’entreprise. Les effets des tensions politiques hongkongaises finissent par se faire sentir sur l’attraction de l’ex-colonie britannique. D’après Bloomberg, les demandes de visas de travail des expatriés toutes nationalités confondues ont chuté de 7% et le nombre de résidents provisoires a baissé de 4,1% au premier semestre 2019.
Pour l’instant les solutions de financement des non-résidents et expatriés à Hong Kong n’ont connu aucun changement. Malgré la situation de crise, les banques interviennent sur les demandes de financement et sous les mêmes conditions. Dans ce climat de tension, il n’est pas question de prérogatives immenses : confiscation d’avoirs ou de gel de comptes bancaires. A ce jour, les non-résidents et expatriés sont toujours libre de faire des transferts de devise et d’investir en France dans des projets immobiliers.
Immobilier français et Brexit, quelles conséquences ?
Le Brexit est une abréviation de British Exit, l’expression désigne la sortie du Royaume-Uni de L’Union européenne. Lors d’un référendum organisé par l’ancien Premier ministre David Cameron en Juin 2016, 51,9% des Britanniques ont choisi de quitter l’UE. Le Royaume-Uni et les 27 autres pays membres de l’Union européenne se sont donné deux ans pour préparer la sortie effective du pays. Le Brexit a toutefois été repoussé 4 fois, le dernier report l’ayant fixé à la date du 31 janvier 2020.
Les conséquences politiques du Brexit pour l’Union Européenne son difficiles à prévoir. La devise britannique a perdu 11% de sa valeur par rapport à la devise européenne, une dépréciation qu’elle n’avait pas connue depuis 30 ans. Plusieurs axes sont sujet de négociations, notamment la facture d’une cinquantaine de milliards d’euros de la sortie de l’UE. La libre circulation des personnes entre l’Union européenne et le Royaume-Uni, ce dernier souhaitant limiter l’immigration sur son territoire. Le futur statut des Européens désireux de s’installer et/ou travailler au Royaume-Uni reste à préciser. La question des expatriés et des travailleurs transfrontaliers actuels est partiellement résolue par l’accord de sortie : les Européens résidant et/ou travaillant déjà au Royaume-Uni avant la fin de la période de transition, tout comme les Britanniques installés dans un autre pays de l'UE avant cette échéance, devraient conserver leur statut, sauf en cas de no deal.
Un Brexit sans accord provoquerai un choc instantané pour l’économie britannique. En cas de no deal, le PIB britannique serait amputé de 7,8% à 10,5% d’ici à 2024. La croissance n’est pas le seul indicateur à basculer dans le rouge, selon la Banque d’Angleterre, le taux de chômage augmenterait de 7,5% contre 3,9% aujourd’hui. Par ailleurs, d’après une étude de l’institut allemand IWH, un Brexit sans accord menacerait 600 000 emplois dans le monde, dont 179 000 dans l’UE et 50 000 en France. L’inflation grimperait à 6,5% contre 2,1% actuellement, tandis que le livre sterling s’effondrerait de 25% et les prix de l’immobilier de 30%.
Des frais supplémentaires sont aussi à prévoir pour l’usage des cartes de paiement. Par ailleurs, au sein de l’UE, les clients des banques d’investissement basées au Royaume-Uni ne pourront plus faire appel à leurs services financiers. De nombreux établissement ont mis en place des filiales sur le continent pour éviter cette problématique.
Brexit reporté ou pas, les Français expatriés à Londres dont les sociétés déménagent à Paris achètent depuis plusieurs mois leur résidence principale. La demande de financement
pour les non-résidents et expatriés à Londres ne cesse d’augmenter. Les banques sont totalement ouvertes au financement et accompagnent les expatriés dans leur installation en France. Toutefois la demande de financement des britanniques sur le territoire français risque de s’affaiblir. Détérioration du livre sterling, croissance plus faible et inflation, ces facteurs influencent négativement leur capacité d’investir dans de l’immobilier en France.
La révolution libanaise :
Selon l’étude annuelle publiée par le cabinet américain Mercer, malgré la crise économique que traverse le Liban, Beyrouth est de plus en plus chère pour les expatriés. La capitale occupe la 53ème place au classement des villes les plus chères du monde et la 4ème ville arabe la plus chère sur les 17 retenues par les auteurs du classement.
Au Liban, une révolution est en train de se produire. Une série de protestations en réponse à l’échec du gouvernement à trouver une solution à la crise économique. L’annonce de nouveaux impôts sur l’essence, le tabac et les appels en ligne par le biais d’applications comme WhatsApp attise des contestations qui 13 jours après pousse le président du Conseil des ministres Saad Hariri a démissionné, lui et son gouvernement.
Au Liban, le dollar américain est utilisé au même titre que la livre libanaise, indexée sur le dollar depuis 1997 au taux de 1 507,5 livres pour 1 dollar.
De nombreuses stations-service à court d’essence ont fermé et les prix ont de nouveau grimpé en raison d’une pénurie résultant d’une grave crise économique. Les propriétaires des stations-service, qui paient leurs fournisseurs en dollars et encaissent en monnaie locale, déplorent au taux plus élevé sur le marché noir.
L’inquiétude de la population persiste à cause des restrictions sur les retraits ou les conversions imposées par les banques depuis août en raison de la crise économique.
À la suite de la fermeture des banques, les salaires ne sont plus versés et les habitants subissent une dévaluation de fait de la livre libanaise.
Pour leurs projets en cours, tout est mis en standby. Les expatriés et non-résidents ont dû abandonner leurs projets d’investissement en France ou ailleurs, impossible de récupérer des relevés de compte ou d’effectuer un transfert d’argent pour leur apport ou placement.
Les banques n’ont jamais jugé le Liban comme pays à risque
ou politiquement instable malgré une série d'événements comme l’assassinat de l’ancien premier ministre Rafic Hariri, le bombardement au Sud-Liban ou encore l’envahissement du Hezbollah etc. Les solutions de financement pour les non-résidents et expatriés au Liban existent. Cependant à cause de ce nouveau rebondissement, toutes les banques ayant suivi des clients sur cette période ont dû arrêter la procédure en cours de route.
Des scènes d’échanges tendus entre clients, interdits de retirer ou transférer les montants réclamés, et employés de banques, soucieux d’appliquer les nouvelles régulations, ont défrayé la chronique. La Banque Centrale et l’Association des banques se sont vu demander de répondre aux besoins des dépositaires pour que les entreprises restent fonctionnelles.
La banque mondiale a appelé les autorités à former un nouveau gouvernement dans les plus brefs délais, mettant en garde contre une « récession plus grave ».
Quel avenir pour le financement des non-résidents et expatriés dans ses climats de tensions ?
Aujourd’hui, la seule certitude est que les pays comme le Liban ou le Royaume-Unis vivent un réel tournant dans leurs histoires, et qu’un éventuel changement prendra beaucoup de temps.
La mondialisation a fait que tous les pays sont liés entres eux : commerce, importation, tourisme etc. De ce fait, lorsqu’un pays est politiquement ou économiquement instable, cela influence le reste du monde.
Les banques en France estiment le risque pour financer un non-résident et expatrié
, par la situation professionnelle en premier lieu mais surtout par la stabilité politique et économique du pays où il réside. Par exemple en janvier 2019, le Ministère de l’Europe et des affaires étrangères à retirer le Liban de la liste rouge des pays dangereux, sera-t-il toujours le cas après ces nouveaux événements ?
Les solutions de financement pour non-résidents et expatriés tiennent sur un fil fragile, lorsque l’instabilité politique ou une crise économique se déclenchent, les banques ferment les portes et deviennent de plus en plus réticentes à prêter. Le climat de méfiance et de risque fait durcir les conditions de financement et rend le marché plus complexe.
Toutefois, les non-résidents et expatriés restent un type de clientèle que les banques recherchent, grâce à leurs salaires élevés et grande capacité d’épargne.
