Les SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ? C’est un « fonds d’investissement » qui achète de l’immobilier, essentiellement en France, mais aussi à l’étranger. L’épargnant qui investit dans des parts de SCPI devient donc propriétaire d’une fraction d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Cette diversification sécurise son investissement.

Quels sont les différents types de SCPI ? On distingue les SCPI Fiscales, les SCPI de plus-values et, surtout, les SCPI de rendement .

1. Les SCPI Fiscales achètent des logements neufs (immobilier résidentiel). L’épargnant perçoit des revenus limités, mais bénéficie d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années.
2. Les SCPI de plus-values achètent la « nue-propriété » de biens immobiliers. L’épargnant ne perçoit donc pas de revenu, mais encaissera a priori une plus-value lors de la revente des parts de la SCPI.
3. Enfin, les SCPI de rendement achètent de l’immobilier commercial, plus rentable que l’immobilier résidentiel. L’épargnant perçoit un revenu plus élevé et a priori plus sécurisé que s’il investissait dans un logement locatif. L’essentiel du marché des SCPI concerne les SCPI de rendement . Les SCPI de rendement regroupent les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, les SCPI diversifiées, qui achètent essentiellement des commerces et des bureaux, mais aussi des locaux d’activité et des entrepôts, et enfin les SCPI spécialisées, qui achètent des hôtels, des résidences retraite, des cliniques, etc …

Pourquoi investir dans une SCPI de rendement ? Investir dans une SCPI de rendement :

1. C’est la possibilité d’accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers habituellement réservés aux investisseurs professionnels , dans le cadre d’une gestion elle-même professionnelle , ce qui est a priori un gage de sécurité.
2. C’est l’assurance de percevoir un rendement net de charges supérieur de 1 % à 2 % à celui que l’on percevrait dans le cadre d’un investissement locatif classique, et cela sans risque de loyer impayé , (du fait de la diversification du portefeuille immobilier), et sans effort de gestion .
3. C’est l’opportunité d’investir dans une classe d’actif probablement moins sensible à l’évolution des taux d’intérêts à long terme que l’immobilier résidentiel , à un moment où le risque de remontée des taux n’est pas négligeable.

La fiscalité des revenus de SCPI : Les SCPI distribuent des revenus immobiliers. Ceux-ci sont soumis au « barème progressif de l’impôt sur le revenu », avec, pour les non-résidents, une taxation au taux minimum forfaitaire de 20 %. A l’impôt s’ajoutent les « prélèvements sociaux », dont le taux global actuel est de 17,2 %. Votre taxation globale s’élèvera donc à 37,2 %. Les SCPI distribuent parfois un revenu financier marginal, imposé dans les mêmes conditions que les revenus immobiliers évoqués ci-dessus.

Pourquoi financer à crédit son investissement en parts de SCPI ? Les SCPI sont considérées par les banques comme un placement immobilier. Or, l’immobilier est le seul actif pour lequel il est possible d’obtenir un prêt dans de très bonnes conditions de taux d’intérêt et de durée. Si le taux de l’emprunt est inférieur au rendement que pourrait vous procurer un placement financier, il est préférable de placer votre épargne sur un support financier, par exemple dans le cadre d’un contrat d’ assurance-vie sans frais d’entrée ni contrainte de durée, et de financer à crédit l’acquisition de vos parts de SCPI. En outre, les intérêts de l’emprunt sont fiscalement déductibles du revenu versé par la SCPI, ce qui se traduit par une économie d’impôt qui vient mécaniquement alléger la charge représentée par les intérêts d’emprunt. Crédit International vous permet de financer à crédit jusqu’à 100 % de votre investissement en parts de SCPI: http://www.credit-international.com/scpi

Pourquoi acheter des parts de SCPI « au comptant » ? S’il est intéressant de financer à crédit l’acquisition de parts de SCPI, il n’est cependant pas absurde d’y investir son épargne, puisque le rendement des SCPI, actuellement compris entre 4 et 6 %, est supérieur à celui offert par les obligations ou par les Fonds Euro des contrats d’assurance vie (dont les rendements sont compris entre 1 % et 2,5 % environ). Cet investissement doit cependant être réalisé dans une optique de long terme.

Les chiffres des SCPI : Le lien ci-dessous vous permet d’accéder à un tableau qui recense les 50 SCPI que nous pouvons vous proposer (les plus commercialisées par les Conseillers en gestion de patrimoine). http://www.credit-international.com/scpi

Les risques liés au marché immobilier en général et aux SCPI en particulier :

En dehors des placements dont le rendement est réputé sans risque, tels que les placements monétaires ou le Fonds Euro des contrats d’assurance-vie, il n’existe que des placements risqués.

L’investisseur en immobilier « physique » encourt un risque de perte de revenu, en cas d’absence de locataire ou si ce dernier cesse de payer son loyer, ainsi qu’un risque de perte en capital, en cas de baisse du marché immobilier et de l’obligation de céder dans un tel contexte, et enfin un « risque de liquidité », puisque les transactions sont d’autant moins instantanées qu’elles portent sur des biens particuliers et supposent l’accord entre deux parties sans assistance « objective », sachant qu’en outre une des parties peut fuir momentanément le marché lorsqu’il s’oriente à la baisse !

De son coté, l’investisseur en parts de SCPI est relativement protégé du risque de revenu, puisque le patrimoine immobilier des SCPI est diversifié. Mais il encourt lui aussi un risque en capital et, parfois, un risque de liquidité. Dans le cadre d’un marché haussier ou stable, il n’y a pas à proprement parler de risque de liquidité, sauf pour les SCPI délaissées par le public, et sauf à considérer le délai technique d’encaissement du prix de vente (compris mécaniquement entre 2 et 6 semaines environ). En revanche, en cas de baisse du marché immobilier, le risque de liquidité peut devenir supérieur à celui encouru sur le « marché physique », puisque le marché des SCPI s’adresse à un public non professionnel qui, échaudé en cas de baisse, pourrait le déserter un temps.

La valeur de l’immobilier peut varier, à la baisse comme à la hausse. En particulier en fonction du niveau des taux d'intérêt obligataires (quand les taux d'intérêt obligataires augmentent, le prix de l'immobilier baisse), de l'évolution de l'activité économique (qui influence surtout le secteur des bureaux), de l'évolution des comportements (les nouveaux modes de travail influencent le secteur des bureaux, le développement d'Internet influence le secteur des boutiques), des contraintes réglementaires (qui renchérissent le coût de la construction et qui participent à l'obsolescence de l'immobilier résidentiel et de bureaux).