Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sur les conditions d’octroi de crédits immobilier changent la donne sur le mode de calcul du taux d’endettement. En effet, le rapport intitulé R-HCSF82019-1 du 20 décembre 2019, n’autorise plus les établissements bancaires à appliquer la méthode du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un projet d’investissement immobilier. Ainsi, les banques passent de la méthode « différentielle » à la méthode classique (celle appliquée aux primo-accédants). Ces nouvelles mesures sont appliquées lorsqu’un non-résident ou un expatrié adresse une demande de financement. L’objet de cette rédaction est de vous présenter les différentes méthodes de calcul du taux d’endettement en tant qu’emprunteur non-résident et expatrié et aussi de relever l’avantage de chaque mode de calcul avant les recommandations du HCSF.
Pour rappel, le
taux d’endettement correspond à la partie de vos revenus mensuels que vous consacrez au règlement de vos charges mensuelles. Un investisseur ne peut pas dépasser un taux d’endettement de 35%. La méthode classique du calcul du taux d’endettement consiste à additionner l’ensemble des charges d’un emprunteur ainsi que ses mensualités de crédit et de les diviser par les rentrées d’argent comme les salaires et éventuellement les revenus locatifs. Ces revenus locatifs sont pondérés à 70%, c’est-à-dire qu’au lieu de prendre en compte 100% des revenus locatifs, la banque ne va comptabiliser que 70% du total de vos revenus fonciers dans le calcul du taux d’endettement.
Prenons l’exemple d’un emprunteur qui souhaite souscrire un prêt immobilier :
Supposons qu’un expatrié Z à un salaire de 2500 € net mensuel. Il est locataire et paie 750 € par mois. Il souhaite investir dans un appartement locatif d’une valeur de 200 000 € qui générera un loyer de 1500€ par mois. La banque retiendra 70% de 1000, soit 1050 €. Si, ce dernier souscrit un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, ses sensualities seront de 911.78 €, environ.
La banque va procéder au calcul de manière suivante:
Charges / revenus
(911.78 € (futur crédit) + 750 (loyer) / 2 500 € (revenu professionnel) + 1 050 € (revenu locatif) × 100 = 1661.78/3550 × 100 = 46.81 %
Avec la méthode de calcul imposé par HCSF, le projet n’est pas finançable. Cette méthode n’avantage pas les non-résidents ou les expatriés qui ont un projet de type
investissement locatif.
Bien avant les recommandations du HCSF, les banque appliquaient la méthode « différentielle» pour le calcul du ratio d’endettement. Contrairement au calcul classic, le calcul différentiel consiste à soustraire le revenu locatif de la mensualité à rembourser tous les mois. Il permettait de déterminer si l’investissement générait du cash-flow positif. Le cas, où vous obtenez un solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus, dans le cas contraire vous devez le soustraire aux revenus. Les banques appliquaient cette méthode plus souple pour les emprunteurs qui souhaitaient réaliser un investissement locatif. De plus, cette méthode de calcul vous permet de réduire votre taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de votre situation.
En somme, dans la méthode classique du calcul du ratio d’endettement, la rentabilité de chaque investissement n’est pas calculée. On ne déduit plus les revenus fonciers dans la mensualité du crédit, il est intégré au niveau des revenus. Dans ce cas, le taux d’endettement est plus haut.
Reprenons le même exemple, mais cette fois-ci avec la méthode différentielle:
Calcul du cash-flow: 70% du loyer perçu - les mensualités de crédits (1050 – 911.78) = 138.22 €
(Loyer – cash-flow) / (le revenu professionnel) × 100
(750 € - 138.22 €) / 2 500 × 100 = 611.78 / 2 500× 100= 24.47%
Avec cette méthode de calcul, le projet est finançable.
En tant que non-résident ou expatrié, le durcissement des conditions d’octroi de prêt immobilier pourrait réduire le nombre de demandeur de financement. En effet, les emprunteurs avec des projets de financement n’accèderont plus à ce marché, car leur charge de remboursement serait trop lourde. Cependant, même si le Haut Conseil de Stabilité Financière a restreint les conditions d’accès au crédit immobilier, il est toujours possible pour un non-résident ou un expatrié d’emprunter. D’ailleurs, pour cette année 2022, les banques souhaitent avoir
plus de clients qu’en 2021 et pour cela leur seul moyen est le crédit immobilier.
