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La
société pour laquelle vous travaillez
est le critère le plus important et
le plus central de tous les dossiers de prêt pour un expatrié. C’est là-dessus
que repose au moins 50% de la faisabilité du dossier. Il existe donc trois
grandes catégories :
-Vous
travaillez pour une multinationale reconnue ou une société importante
Européenne, Américaine, Asiatique, ou Océanique. Dans ce cas vous faites partie
de la catégorie la plus finançable. Les
banques dans ce contexte sont rassurées et estiment que votre dossier est solide.
-Vous
travaillez pour une société de taille plus modeste Américaine, Européenne,
Asiatique ou Océanique. Votre dossier est considéré comme un peu moins solide
par rapport à la première catégorie. Le choix des banques sera légèrement
réduit. Cependant, il reste tout à fait recevable. Il faudra dans ce cas
faire attention à avoir un dossier monté
« carré » avec toutes les pièces pour rassurer la banque.
-Vous êtes
employeur ou à votre compte : ces dossiers sont un peu plus compliqué à
financer. Le choix des banques est assez limité. Il reste toutefois des
solutions. Mais la qualité du montage du dossier est une condition sinequanone.
Le dossier doit être complet et contenir
tous les éléments de votre société : 3 derniers bilans, 3 derniers avis d’imposition,
relevé de compte, etc. Votre activité doit avoir des revenus réguliers sur les
trois dernières années.
2/ Le taux d’endettement:
Les conditions de taux d’endettement pour
les non-résidents et les expatriés sont exactement les mêmes que pour un
résident. Il n’y a aucune différence. Généralement, il ne faut pas dépasser
33%, 35% voir 40%. Par contre, les calculs de taux d’endettement diffèrent
selon les banques. Certaines intègrent une partie de vos bonus d’autres non.
Certaines banques appliquent une méthode de calcul pour les revenus locatifs appelée
« différentiel » qui permet de limiter l’impact de vos investissements
locatifs sur votre niveau d’endettement. Toutes ne le font pas. Certaines
banques pondèrent les revenus locatifs existant entre 70 et 85%. Enfin, certaines banques réintègrent l’impôt
sur le revenu pour les personnes résidentes dans des pays où l’impôt est prélevé
à la source. En conclusion, le calcul du
taux d’endettement diffère selon les banques et leurs estimations peuvent varier selon une variable subjective de la banque. D’où l’intérêt de
bien monter son dossier car cela peut également impacter le taux d’endettement.
3/ Le pays de résidence :
Le pays de résidence peut
affecter également la possibilité d’avoir un crédit pour un expatrié. Son influence n’est pas
systématique. Si vous travaillez pour une multinationale reconnue Américaine ou
Européenne, la banque ne prêtera pas une grande attention à votre pays de résidence. Par exemple, si vous
travaillez pour Total et que vous résidez au Nigeria, le fait que vous résidiez
au Nigeria n’aura pas d’effet négatif sur votre dossier car elle considéra qu’à
partir du moment où vous travaillez pour une multinationale reconnue votre pays
de résidence importe peu. A contrario, si vous travaillez pour une petite société, ou que vous êtes à votre compte, le
pays de résidence aura un impact. Par exemple, quelqu’un à son compte
en Afrique aura beaucoup plus de mal à obtenir un prêt qu’un indépendant en Angleterre. Pour résumer le pays de
résidence aura une incidence plus ou
moins importante selon votre situation professionnelle. Enfin, il y a aussi des pays « blacklisté » par le ministère des affaires étrangères.
Entre autre : Syrie, Irak, Iran, Corée du nord, etc. Les banques s’inspirent également de ces informations
pour se faire une idée des dossiers de prêt. Ci-joint le lien du site du GAFI avec toutes les cartes concernant les accords politiques
et financiers : GAFI, GAP, GAFIC, GABAC, GAFILAT, etc. http://www.fatf-gafi.org/fr/
4/ L’âge :
Les critères d’âge pour l’obtention d’un prêt
immobilier pour un expatrié ou un non- résident ne diffèrent pas par rapport
aux critères des résidents. De manière générale les banques ne prêtent pas
au-delà de 75 ans le jour de la dernière échéance. La principale raison est l’assurance
, car les assurances prêt des banques n’assurent pas au-delà de 75
ans. Ainsi, les banques refusent de financer.
Dans ce cas, il est tout à fait possible de proposer à la banque une délégation
d’assurance et de souscrire à une assurance
jusqu’à 85 ans, voir 90 ans. Dans ce cas la banque peut accepter de financer jusqu’à
ces âges. L’âge peut avoir également un deuxième effet sur l’analyse du dossier
de crédit, dans le cas où l’emprunteur se rapproche des 60 ans. La banque peut
demander un justificatif de retraite futur.
Elle se base alors sur ce justificatif
pour déterminer le niveau des revenus de l’emprunteur. Considérant qu’il
est plus logique de se baser sur sa retraite arrivant prochainement plutôt que de ses revenus actuels.
5 / L’apport :
L’apport constitue une différence
importante entre les dossiers de crédit des
résidents et ceux des non-résidents et
des expatriés. Pour un résident il est assez simple de se faire financer à 100% voir même 110% (bien que cela soit moins
vrai depuis quelques années). Mais cela est moins évident pour la demande d'un crédit pour un non-résident
ou un expatrié. L’apport sur le projet est un point très important pour obtenir son prêt. En moyenne
les banques demandent un apport minimum de 20% hors frais de notaires. Plus vous aurez d’apport, plus vous aurez de
chance d’avoir votre prêt. Sachez toutefois, même si elles sont rares, que certaines
banques proposent des financements à 90%,
100% et même 110% pour les expatriés et les non-résidents.
6/ L’épargne :
Plus vous disposez d’épargne sur votre compte, plus la banque
aura un attrait à vouloir financer votre crédit expatrié.
On arrive souvent à la conclusion
paradoxale que moins vous avez besoin du
crédit plus la banque voudra vous prêter. Il en va de même pour le patrimoine immobilier. Plus le
patrimoine est important et payé, mieux c’est.
7/ Le bien :
Les banques ont aussi plus ou moins d’appétence à financer selon le bien
immobilier lui-même. La banque préfèrera financer un bien liquide donc situé plutôt
dans les grandes villes plutôt qu’en rase campagne. Elle préféra aussi financer des biens en bon état
plutôt qu’un bien inhabitable. Evidement tout ça reste relatif, puisque les banques
sont évidemment là pour financer tous les
biens quels qu’ils soient.
8/ La tenue des comptes :
Inutile de préciser qu’il
est préférable de présenter un dossier
avec des relevés de compte bien tenus.
Eviter les découverts et les dépenses
excessives. Il faut montrer que les dépenses quotidiennes sont saines et en adéquations
avec le niveau de revenu. Par ailleurs, Les banques sont très contrôlées par TRACFIN
, l’AMF, L’ACPR et tous les autres organismes de contrôle. Ainsi, elles font assez attention aux gros virements
qui peuvent apparaitre sur vos relevés de comptes. Un relevé de compte avec
beaucoup de gros virements au crédit comme
au débit peut-être un frein pour obtenir l’accord de prêt.
10/ La qualité du montage du
dossier :
Ce point
peut apparaitre anodin, mais il n’en est rien. La qualité du montage du dossier
est un point très important dans la négociation du prêt pour un expatrié. La mauvaise qualité
du montage d’un dossier peut être même
la justification d’un refus. Une copie de pièce d’identité de mauvaise qualité, des relevés de compte mal lisibles, un tableau
d’amortissement incomplet, des avis
d’imposition incomplet, des relevés de compte manquants, etc…. . Plus le
dossier est bien monté et complet plus il aura de chance d’être accordé.
N’hésitez pas à consulter notre article
sur « Comment monter un dossier de prêt pour un expatrié/non-résident ».
Vous y trouverez les astuces et les méthodes pour monter votre dossier.
11/ Le lien avec le pays de
l’investissement :
Certaines
banques donnent de l’importance au lien que l’emprunteur a avec la France. Par
exemple, une personne qui est de nationalité étrangère qui n’a aucun lien avec
la France et aucune raisons particulières d’investir en France, peut se voir
refuser le prêt.
12/ Le contrat de travail :
De manière générale les
banques financent uniquement les personnes en CDI. Il est très difficile
d’obtenir un financement pour les personnes en CDD, Interim, etc. Il existe
toutefois certaines dérogations notamment pour les personnes travaillant pour
les institutions mondiales type banque mondiale, ONU, OMS, etc. Les
contrats
étant quasiment exclusivement en CDD dans ces institutions.
13/ Les contreparties
demandées par la banque
:
Certaines banques souhaitent entretenir une relation commerciale qui va au-delà
du simple crédit. Ainsi certaines banques peuvent demander des contreparties en échange de l’octroi du prêt.
Pour beaucoup il peut s’agir d’un placement dans les livres de la banque ou alors la souscription à une assurance habitation, livret
A, Assurance-vie, etc.
14/ L’état de santé :
Il faut faire attention à ce que vous
puissiez être assurable. Quasiment aucune
banque ne vous donnera un accord
de prêt si vous n’êtes pas assurable. Selon les assureurs et le montant des
prêts celui-ci pourra vous demander de remplir un questionnaire médical ou
alors faire des analyses médicales.
