Zoom sur le marché immobilier à la mi 2023

Ralentissement du marché en vue

Cette année 2023 mettra-t-elle fin à la grande cour de récréation que vivait le marché de l’immobilier ? Les signes de ralentissement du marché immobilier se multiplient. Une des raisons principales est que les ménages ne souhaitent pas acheter avec la hausse des taux des crédits, les dossiers refusés, les différentes crises géopolitiques … Il devient difficile, pour de nombreux ménages, de se projeter. Notons qu’on estime une baisse de la capacité d’emprunt d’approximativement 25%. Rappelons que le marché immobilier réagis avec un temps de retard par rapport aux différents impacts macroéconomiques, en effet, les principaux acteurs de ce marché sont non-économique et ne sont donc pas forcément au fait de l’ensemble des différents événements. A cela nous devons ajouter la fin des mesures de soutien public à l’économie, qui ont permis de maintenir l’activité et les revenus des ménages pendant la crise sanitaire, mais qui ont aussi creusé les déficits publics et augmenté la dette. Le gouvernement a annoncé un plan de rigueur budgétaire pour 2023, qui prévoit notamment une hausse des impôts et une baisse des dépenses publiques. La somme de cet ensemble laisse penser à une baisse des prix. 

D’ailleurs selon Loïc Cantin, Président de la Fnaim « La hausse des taux d’intérêt entraînera une chute des transactions de l’ordre de 10 % à 15 %. Cette baisse des volumes des ventes aura une répercussion sur les prix immobilier ».

Alors après 10 ans de croissance exceptionnelle et un marché favorable aux vendeurs, l’immobilier opère une transition. En effet, nous pouvons parler d’un rééquilibrage en faveur des acheteurs. Si à l’échelle du pays, nous pouvons observer une baisse des prix qui atteint 0,6 %, il est important de noter qu’aujourd’hui nous ne pouvons pas parler d’un marché de l’immobilier mais des marchés de l’immobilier. Il devient dès lors essentiel de bien faire la distinction entre les différentes villes en France.

Qu’en est-il de l’investissement locatif ? Exit les 1 % sur 20 ans, la norme de taux se rapproche désormais des 3 %. Cette augmentation rapide dégrade le pouvoir d'achat immobilier.

Les taux de rendements risquent de se voir « annulés » par l’augmentation des taux d’intérêt. Cette hausse des taux d’intérêt entraînera mécaniquement une diminution de l’investissement et donc une baisse des prix. Ce raisonnement est d’ailleurs confirmé par le ralentissement observé depuis fin 2022. 

Les nouvelles contraintes environnementales 

Aujourd’hui, un autre facteur est à prendre en compte avec le marché de l’immobilier, en effet, nous devons ajouter les nouvelles contraintes environnementales qui deviennent plus strictes. Il est important de rappeler que depuis le 1^er avril, avant de vendre un bien étiqueté DPE (diagnostic de performance énergétique) F ou G, vous êtes dans l’obligation de réaliser un audit énergétique. L’amélioration de la note du bilan énergétique constitue un coût supplémentaire pour les ménages, or certains ménages n’ont pas forcément les fonds nécessaires à ces modifications préférant alors vendre leur bien. Ces nouvelles réglementations peuvent alors accentuer la baisse des prix de l’immobilier car cela entraînera une hausse du volume des biens en vente sur le marché. Cependant, nous pouvons également adopter un autre point de vue et imaginer que, dans le temps, les différents bien qui auront des notes énergétiques allant de G à F seront à des prix inférieurs et donc la possibilité d’opportunité financière.

Du côté du neuf, la situation est assez difficile. La hausse du coût des matières premières, les nouvelles normes environnementales, la raréfaction du foncier en raison de la Zéro Artificialisation Nette (ZAN) fixée pour 2050 entraînent la hausse des coûts du bâtiment et plongent le marché du neuf dans une crise qui inquiète l'ensemble des acteurs de l'immobilier. Une crise accentuée par la perte progressive d'attractivité du dispositif Pinel.

Finalement, certes le marché de l’immobilier connaît un ralentissement mais nous ne pouvons tout de même pas parler de retournement du marché ou de crise du marché. D’autant plus que pour l’instant les rendements liés à l’immobilier restent supérieurs au niveau de l’inflation. Lorsque l’on investit dans l’immobilier il est important de garder en mémoire qu’il s’agit d’un investissement de long terme, certes nous pouvons faire jouer des effets de levier avec l’achat de bien immobilier mais cet investissement reste un investissement de long terme. Effectivement, l’immobilier n’est pas un bien financier à proprement parler, il ne réagit donc pas forcément comme d’autres titres financiers pourraient réagir aux différents événements impactent le marché. Nous pouvons attendre une baisse des prix qui pourraient se rapprocher de ceux de 2013 sans pour autant parler de krach. Actuellement, nous restons dans un contexte de pénurie de logement qui limite la baisse des prix. De plus rappelons que les loyers sont indexés sur l’inflation. Alors en cette période, un investisseur devra examiner concrètement les avantages en termes de placement ou de rendement locatif. Apparait donc un véritable besoin d’un suivi professionnel qui durant ces dernières années n’était pas aussi essentiel qu’aujourd’hui avec l’état du marché de l’immobilier.