Vous n’êtes pas obligé mais si vous voulez procéder de manière méthodique et pour ne pas perdre de temps, il est préférable de faire une étude de faisabilité auprès d’un banquier ou d’un courtier. L’étude de faisabilité consiste, sur la base d’un formulaire déclaratif et éventuellement de quelques documents, d’étudier, d’analyser, de calculer votre capacité d’endettement et votre capacité à pouvoir présenter un dossier recevable auprès des banques. Le courtier ou le banquier procédera alors à plusieurs analyses. Concernant les non-résidents voici la liste des principaux points qui sont étudiés notamment au sein de nos services :
- Pays de résidence : Certains pays peuvent être soumis à des restrictions
- Société pour laquelle vous travaillez : Plus la société est importante et connue mieux c’est
- Niveau d’épargne
Si le courtier ou le banquier vous confirme la faisabilité du financement vous pourrez obtenir alors une simulation à titre indicatif sur laquelle figurera le montant du prêt, le taux d’intérêt, l’assurance, l’apport, etc… .
Cette démarche pourra donc vous conforter dans l’idée que vous êtes parfaitement finançable. Cette étude de faisabilité peut être faite avant de signer un compromis et même avant de commencer vos recherches. Cela parait d’ailleurs logique car vous n’avez pas envie de passer du temps à chercher un bien si vous n’êtes pas sûr d’être finançable.
2ème étape : la recherche du bien.
Une fois l’étude de faisabilité effectuée vous pouvez donc lancer la recherche du bien.
3ème étape : le bien est trouvé.
Cette étape est très importante car c’est une étape charnière du process. Une fois que vous vous êtes mis d’accord sur le prix avec le vendeur, le notaire va lancer la rédaction du compromis. Il faut compter en moyenne deux semaines pour que celui-ci soit rédigé et qu’une date de signature soit fixée. Vous avez donc deux options, soit attendre que le compromis soit signé pour attaquer le montage de votre dossier de financement, soit ne pas perdre de temps et attaquer directement le montage de dossier le temps que le compromis soit rédigé. La deuxième option est souvent une bonne solution. En effet, les deux semaines vous permettent de rassembler tranquillement tous les documents demandés. N’oubliez pas que le nombre de documents demandés est assez important et demande du temps. De cette manière, une fois le compromis rédigé et signé vous n’avez plus qu’à rajouter le compromis au dossier et le dossier est prêt à partir en banque.
4ème étape : la signature du compromis.
La signature du compromis se fait chez le notaire avec le vendeur. Cette étape est évidemment également très importante. Dans le cadre du compromis de vente il y a un point qui est indispensable, c’est l’intégration d’une clause suspensive dans le compromis. La clause suspensive qu’est-ce que c’est ? La clause suspensive est une clause qui permet à l’acheteur de disposer d’un délai de deux mois pour pouvoir solliciter les banques et de le protéger dans le cas d’un refus de financement de la part de la banque et pouvoir récupérer son acompte. Cette clause est de manière générale de deux mois. Attention certains vendeurs peuvent demander à la réduire ou même de la retirer totalement. Nous ne conseillons absolument pas à un acheteur de signer un compromis sans clause suspensive, encore moins pour un non-résident ou un expatrié. Il ne faut pas oublier que tant que les offres de prêt ne sont pas éditées par la banque, la banque aura toujours le droit de se retourner. La seule situation où il peut être envisageable de signer un compromis sans clause suspensive est si l’acheteur dispose d’épargne suffisante pour financer le bien dans le cas où la banque ne pourrait finalement pas intervenir.
5ème étape : envoi du dossier en banque.
Les délais de traitement de dossier sont variables selon les banques, les périodes, les dossiers eux-même et le profil des clients. De manière générale, il faut compter environ 2 semaines pour que la banque puisse digérer le dossier. Comme vu plus haut, le compromis vous laisse deux mois pour avoir les offres de prêt. Dès le premier retour de la banque, la banque donne son avis sur le dossier. Si celui-ci est positif, vient alors l’instruction administrative du dossier :
- La banque peut demander des documents complémentaires
- Signature de la demande de prêt
- Remplir les documents d’assurance prêt
- Mise en relation avec la banque
- Ouverture de compte
- Rendez-vous en agence bancaire
Il faut compter environ 1 mois voire 1 mois et demi pour un non-résident ou un expatrié pour avoir les offres de prêt.
6ème étape : les offres de prêt sont éditées.
Une fois les offres de prêt éditées par la banque, vous pouvez en transmettre une copie au notaire pour qu’’il puisse valider les détails du prêt. Le délai de la clause suspensive est respecté vous êtes donc dans les temps. L’édition des offres de prêt engage la banque à financer. Il ne peut à priori plus rien vous arriver. Tout est ok du côté du financement.
De votre côté, il faut maintenant bien relire les offres de prêt pour bien vérifier que tout a bien été négocié comme ce qui a été convenu : taux d’intérêt, durée, montant du prêt, taux de l’assurance, type de garantie, pénalités de remboursement et tous les autres points importants qui doivent figurer dans votre contrat de prêt. Ça tombe bien vous avez le temps puisque la loi Scrivener vous oblige à attendre 11 jours avant de signer les offres de prêt. Donc à compter de la réception des offres, vous rajoutez 11 jours et vous avez la date minimum à laquelle vous pouvez retourner les offres de prêt. Surtout n’envoyez jamais les offres de prêt signées avant ce délai auquel cas les offres de prêt seront considérées comme caduques et il faudra tout recommencer. Chose qu’on veut absolument éviter surtout si on a déjà fixé une date de signature chez le notaire. Toutefois pas de panique même si cela devait arriver, généralement les banques envoient toujours deux exemplaires. Ainsi le deuxième pourra être utilisé pour un deuxième envoi mais cette fois-ci respectez bien le délai Scrivener.
7ème étape : vous renvoyez les offres de prêt.
A partir de là, la banque réceptionne les offres de prêt. Généralement les fonds sont disponibles deux ou trois jours après la réception des offres de prêt signées, par la banque. C’est au notaire de faire l’appel de fond auprès de la banque. Généralement le notaire fait l’appel de fond la veille de la signature de la vente. L’emprunteur ne perçoit jamais les fonds directement. Les fonds sont toujours envoyés au notaire et le notaire transfert ensuite les fonds au vendeur.
8ème étape : signature chez le notaire
Vous signez la vente chez la notaire. Le vendeur perçoit son argent et vous êtes prioritaire du bien.
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