L’effet du coronavirus sur les taux :
Intuitivement on pourrait penser qu’une crise sanitaire
conduise la BCE à pratiquer une politique de relance et donc de constater des
taux de crédit immobilier bas. Cela est vrai, mais en partie seulement. Il est déjà
important de comprendre de quoi dépend le niveau des taux de crédit immobilier et
qu’est ce qui les impacte. Les taux de crédit immobilier dépendent de plusieurs
facteurs :
-Le cout de refinancement, c’est à dire le taux
auquel les banques empruntent elles-mêmes sur les marchés financiers
-Le cout de fonctionnement de la banque
-La prime de risque
-La marge de la banque
-Enfin, l’OAT 10 ans sert de valeur référence
pour fixer le niveau des taux de crédit immobilier. Pour être plus clair
L’OAT 10 ans (Obligations Assimilable du
Trésor), c'est-à-dire le titre qu’émet l’état pour se financer sur une maturité
de 10 ans.
On comprend donc que les taux de crédit dépendent de
plusieurs facteurs et que les taux directeurs ne sont pas les seuls acteurs du
niveau des taux de crédit. Depuis
l’arrivée de la crise du Coronavirus, l’OAT subit une forte volatilité et a
connu une forte augmentation entre le 12 et le 18 mars passant de -0.47% à
0.387%. Celle-ci a été ensuite freinée par le plan d’urgence de la BCE. Mais on
voit bien que l’OAT 10 ans est soumis à des contraintes haussières directement
liées à une crainte de récession et d’un creusement du déficit public Français.
En parallèle La BCE a mis en place un plan d’urgence mercredi 18 mars baptisé
« programme d’achat urgence pandémique » de 750 milliards d’euro,
afin de contrer les effets sur l’économie de la pandémie du coronavirus. Le
programme consiste à racheter 750 milliards de dettes publiques et privées
d’ici la fin de l’année. Par cette action, la BCE espère pouvoir soulager les
banques et les inciter à émettre des prêts aux ménages et aux entreprises. En
parallèle elle soulage l’économie en apaisant les craintes de raréfaction de
liquidité et calmer les taux. Suite à l’annonce
de la BCE on a vu l’ « OAT 10 ans » chuter rapidement.
Enfin, il reste un troisième facteur à prendre en compte qui
est celui de la politique commerciale de la banque. En effet, le niveau des
taux de crédit immobilier est également défini par la marge qu’applique la
banque sur ses offres de taux. Ainsi, de par l’arrêt de l’activité de
crédit actuellement, les banques pourraient être poussées à réduire leur marge
pour rattraper leur retard sur leurs objectifs fixé pour l’année 2020.
En cette période de crise sanitaire extrême rare, on voit que les taux de
crédit immobilier sont soumis à des contraintes divers pouvant aller dans des
sens opposés. Les politiques apaisantes de la BCE face au mouvement de marché.
L’évolution futur des taux est donc très difficile à prédire à l’heure
actuelle.
Cela état dit, on estime que le niveau des taux de l’OAT va
rester à des niveaux bas malgré la situation actuelle. Ainsi pour l’heure la
plupart des économistes considèrent que les taux de crédit immobilier resteront
encore à des niveaux bas pendant encore quelques temps.
Le taux d’occupation des agences bancaires :
De par la politique de confinement imposée par le
gouvernement nombreuses banques limitent leur personnel ou ferme leur rideau.
Au 26 mars dernier entre 5% et 40% des agences étaient
fermées selon les réseaux bancaires. Certaines d’entre elles mettent en place
des équipes divisées en deux afin qu’elles ne se croisent pas. Mais cela implique
également des gros soucis de sous effectifs de 35 à 40%.
Certaines enseignes bancaires nationales affichaient jusqu’à
90% d’agence en activité. D’autres affichaient entre 70% et 80%, avec des agences
ouvertes au public uniquement le matin malgré une forte disparité sur le territoire.
Concernant les banques mutualistes et régionales leur niveau
d’activité est assez disparate. Alors que le groupe BPCE annonce que la plupart
de leur agence sont ouvertes, l’objectif pour la Banque Postale est de maintenir
1 600 agences ouvertes sur 8 000 bureaux de postes.
Enfin d’autres réseaux bancaires annoncent près de 40% de
leurs agences fermées.
Le niveau des transactions immobilières et de crédit
immobilier :
Etant donné la situation actuelle, toutes les activités tournant
autour du crédit immobilier sont au point mort. En premier lieu, les agents
immobiliers. De par la politique de confinement, toutes les actions liées à l’activité
d’agent immobilier sont évidemment impossibles : visite de bien, rendez-vous
clients, signature notaire. Certains agents immobiliers annoncent une chute de
leur activité de près de 80%. Le reste
de l’activité est maintenu simplement par le simple effet d’inertie des
dossiers qui avaient été signés avant confinement et principalement axé sur des
dossiers comportant des actes sous seing privé. Dans ce cas, le contact des banquiers
et des notaires se fait par téléphone et tout peut se gérer à distance.
Le réseau Century 21 affirme avoir subi une baisse
d’activité avec une chute du volume de transaction de 81% pour les appartements
et 80% pour les maisons.
Une petite indication optimiste toutefois, une étude a été menée
par le site d’estimation Drimki, qui révèle que les français sont à peine moins
intéressés par un achat immobilier en mars qu’en février. Le sondage réalisé
par BVA a indiqué que 15% des personnes interrogées en mars comptaient acheter
un logement contre 17% en février. Une baisse de 2 points uniquement.
Le demande de financement est évidemment directement liée aux
transactions immobilières. L’activité de crédit est aujourd’hui très limitée
également. Nous estimons une baisse de l’activité générale d’environ 80%. Le
reste étant encore maintenu par les dossiers instruis juste avant la crise du Coronavirus.
L’effet du Coronavirus sur les conditions
de crédit pour les non-résidents et les expatriés
:
Pour l’heure malgré le sous-effectif des banques qui ralenti
grandement l’instruction des dossiers. Les conditions de crédit n’en sont pas affectées
pour autant. Les solutions de financements pour les non-résidents et les expatriés
sont toujours là. Possibilité de financer jusqu’à 100% sur des durées allant jusqu’à
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